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부동산학개론21

제 9 장 부동산 시장론 2 1.부동산 시장의 특성 부동산 시장은 부동산이 지니는 자연적,경제적,법률적,사회적인 부동산 자체의 특성에 기인하여 일반재화와는 다른 특성을 가지고 있다. 일반재화와는 다른 부동산 시장의 특성을 언급하면 다음과 같다. 2 .지역성 시장성(시장의 국지성) 부동산 시장은 토지의 자연적 특성인 지리적 위치의 고정성으로 공간적인 적용범위가 국한되는 국지성의 경향이 있다. 즉, 부동산은 고정성으로 인하여 다른 부동산과 함께 지역을 이루고 그 지역의 특성의 제약을 받으며 가격이 형성 된다. 또한 부동산유통도 지역 간의 교환거래이기 때문에 그 지역의 시장에 정통한 전문가를 필요로 하는 것이며 또한 적정한 시장가격을 도출하기가 쉬운 일이 아니기 때문에 객관적이고 합리적인 가격을 형성하기 위해사 부동산 감정평가활동이 필요.. 2022. 3. 27.
제 8 장 부동산 시장론 1 1. 일반적 시장 일반 시장은 지리적 위치의 고정성으로 국지적 시장이며 장소적, 구체적 개념의 시장이 되기도 하지만 부동산 시장의 경기변동 및 가치의 추계시 평가사가 상정하는 추상적, 기능적 개념의 시장이 되기도 한다. 즉, 장소적, 구체적 시장이란 대체 경쟁관계에 있는 유사한 부동산들이 입지하고 그 가격이 균등화 되려는 지리적 장소적 수급권을 말한다. 반면에 기능적, 추상적 시장이란 가격의 수급 조절 기능과 수급의 가격조정 기능이라는 시장기능이 작동하는 곳을 말한다. *장소적, 구체적 시장: 동대문시장, 부동산의 부분시장/개별시장 *기능적, 추상적 시장: 상품시장, 화폐시장, 부동산의 전체시장 2. 부동산 시장 부동산 시장은 일반 시장과는 달리 지리적 위치 및 공간을 중심으로 형성되어 부동산 권리의 교.. 2022. 3. 26.
제 7 장 부동산의 경기변동론 경기변동(순환)이란 자본주의 경제의 특유한 현상으로 호황과 불황이 반복되는 현상을 말한다. 경기순화의 주기는 일반적으로 호황, 후퇴, 불황, 회복의 4국면으로 나뉘어진다. 1.일반경기의 순환(일반경제의 경기변동) 경기순환은 순환적익 때문에 변동의 국면을 몇 가지로 나눌 수 있는데 일반적으로 '침체(불경기)->회복(회복기)->활황(호경기)->후퇴(후퇴기)'의 네 가지 순환운동의 국면으로 나누는 것이 통설이며 일반경기 변동은 부동산시장에 직/간접적으로 영향을 미친다. (1)호경기: 호황국면이란 전체적인 경제활동이 상승하는 국면이다. 즉, 투자와 소비가 증가하고 고용과 소득도 증가한다. 생산이 호조를 보이고 재고는 감소하며, 기업의 이윤율이 상승한다. 은행대출이 증가하고 이자율도 오르며, 증권시장도 활기를 띤.. 2022. 3. 26.
제 6 장 토지의 인문적 특성 토지의 자연적 특성이 토지 자체의 본래적, 불변적, 고정적, 원천적인 것이라면 토지의 인문적 특성은 '토지와 인간과의 관계', 즉 부동산 생활 관계에서 인간이 인위적으로 부동산에 부여한 특성이다. 다시 말해서 토지의 자연적 특성으로 인한 여러가지의 제약을 인간이 조금이나마 완화시켜 보고자하는 것이라 할 수 있다. 1.용도의 다양성(다용도성, 변용성, 용도전환의 가능성, 상호의존성) 용도의 다양성이란 토지는 인간이 이용에 따라 여러 가지 용도로 사용이 가능하다는 특성을 말한다. 다시말해 동일한 토지의 이용에도 2개 이상의 용도가 동시에 경합하는 것이 상례이고, 경합된 용도 가운데에서 가장 최유효이용을 할 수 있는 용도를 결정하는 것이 희소한 토지자원을 이용하는 선결과제일 것이다. ①최유효이용의 판단근거가 .. 2022. 3. 26.