제 7 장 부동산의 경기변동론

경기변동(순환)이란 자본주의 경제의 특유한 현상으로 호황과 불황이 반복되는 현상을 말한다.

경기순화의 주기는 일반적으로 호황, 후퇴, 불황, 회복의 4국면으로 나뉘어진다.

1.일반경기의 순환(일반경제의 경기변동)

경기순환은 순환적익 때문에 변동의 국면을 몇 가지로 나눌 수 있는데 일반적으로

'침체(불경기)->회복(회복기)->활황(호경기)->후퇴(후퇴기)'의 네 가지 순환운동의 국면으로 나누는 것이 통설이며

일반경기 변동은 부동산시장에 직/간접적으로 영향을 미친다.

 

(1)호경기: 호황국면이란 전체적인 경제활동이 상승하는 국면이다. 즉, 투자와 소비가 증가하고 고용과 소득도 증가한다. 생산이 호조를 보이고 재고는 감소하며, 기업의 이윤율이 상승한다. 은행대출이 증가하고 이자율도 오르며, 증권시장도 활기를 띤다.

(2)후퇴기: 호황국면이 한동안 지속되다가 경기순환은 정점에 도달한다. 정점에 도달한 후부터 경기순환은 후퇴의 국면으로 접어든다, 즉, 호황 때에 확대되었던 모든 경제활동이 활기를 상실하며 투자,소비,고용,소득 등이 모두 감소하기 시작하고 판매도 감소되어 기업이윤이 줄어든다.

(3)불경기:불황국면으로 들어서면 소비지출,추자지출 등이 후퇴국면보다 더욱 나빠지고 고용과 소득도 크게 감소한다.

기업이윤도 매우 감소하고 도산이 속출하여 물가,임금이자율,주가 등이 하락한다.

(4)회복기:불황의 국면이 일정기간이 지나면 경나면 경기의 지점에 도달한다. 이러한 지점을 지난 후에는 회복국면에 진입하게 된다. 서서히 투자와 소비가 증가하며 소득과 고용도 완만하게 증가한다.

 

2.건축순환 (부동산 경기변동)

 

일반적으로 부동산경기라 하면 주거용 부당산의 경기를 말한다.

-건축순환의 요인

 (1)인구증가와 도시화 현상(가장큰 요인)

 (2)인구의 증가 속도와 주택 건설 증가속도(쿠즈네츠 싸이클)

 (3)건물의 평균수명, 건축비의 변동

 (4)임대료 변화에 따른 주택의 수급시차(한센의 건축순환)

 (5)자금의 융통가능성, 국민소득의 변동, 도시인구 증가율의 변동 및 일반적인 경기기대 등이 있다.

3.부동산 경기순화의 특징

 

 (1)부동산 경기순황은 일반경기순환(중기순환)의 약 2배 정도이다.

 (2)일반결제의 경기순환과 부동산 경기순환과는 상호관련성이 있으나 부동산경기순환 국면은 분명치 않으며 규칙성 및 반복성도 없다.

(3)전체적으로 볼 때 부동산경기는 일반경기보다 시간적으로 뒤지는 경향이다. 즉, 통상적으로 일반 경기에 후행(후순환)

   한다.(주거용은 역행, 상/공업용은 동행)

(4)부동산 경기순환의 진폭은 일반경기순환의 진폭보다 크다

(5)부동산경기의 일반경기에 비해 타성기간이 길다(우경사 비대칭,짧은 확장긴 수축)

(6)부동산경기는 개별적,지역적,부문별 현상이다. 즉, 부동산 경기의 변동크기와 진폭은 국가, 도시,지역 마다 다르다.

 

4.부동산시장의 경기순환별 유형

 

(1)하향시장

 -건축활동의 둔화, 공가율의 증가

 -불황에 약한 유형의 부동산->규모가 큰 호화주택, 신개발지역의 택지 등

 -종전의 거래사례자료는 새로운 거래가액의 상한가(상한선)가 되며, 매방(수요자주도시장)중시화 현상이 커진다.

-과열투기 후 익 국면이 곧바로 이어질 경우에는 소득계층간에 불평등이 사회문제화가 되기도 한다.

(2)회복시장

-거래가 활기를 띠기 시작하며 금리하락으로 부동산투기의 조심이 보인다.

-과거 사례가액은 새로운 거래가액의 하한가가 되거나 하한선이 된다.

-경기회복의 징후로는 당해 지역을 찾는 고객의 동향, 택지의 거래동향, 형성된 가격수준,공실/공가율의 동향,건축자재   등의 수요동향,건축허가의 신청동향 등이 있다.

(3)상향시장

-과거 사례가액은 새로운 거래의 기준가액이나 하한선이 된다.

-매방의 관리에 주안점을 두는 시점이다

-급속한 건축허가신청이 있고 그 증가율은 계속해서 상승하기도 한다

(4)후퇴시장

-과거 사례가액은 새로운 거래의 기준가액이나 상한선이 된다.

-매방 중시화 현상이 커진다.

-공실율이 증가되며 경우에는 부동산 거래활동이 중단되기도 한다.

(5)안정시장

-부동산의 가격이 안정되거나 가벼운 상승을 지속하는 유형의 시장이다.

-부동산시장에서만 고려되는 특유의 시장이다.

-안정시장은 모든 국면에 해당되나 특정 부동산에만 있는 시장이다.