제 8 장 부동산 시장론 1

1. 일반적 시장

 

일반 시장은 지리적 위치의 고정성으로 국지적 시장이며 장소적, 구체적 개념의 시장이 되기도 하지만 부동산 시장의 경기변동 및 가치의 추계시 평가사가 상정하는 추상적, 기능적 개념의 시장이 되기도 한다. 즉, 장소적, 구체적 시장이란 대체 경쟁관계에 있는 유사한 부동산들이 입지하고 그 가격이 균등화 되려는 지리적 장소적 수급권을 말한다. 반면에 기능적, 추상적 시장이란 가격의 수급 조절 기능과 수급의 가격조정 기능이라는 시장기능이 작동하는 곳을 말한다.

*장소적, 구체적 시장: 동대문시장, 부동산의 부분시장/개별시장

*기능적, 추상적 시장: 상품시장, 화폐시장, 부동산의 전체시장

 

2. 부동산 시장

 

부동산 시장은 일반 시장과는 달리 지리적 위치 및 공간을 중심으로 형성되어 부동산 권리의 교환, 상호 유리한 교환으로서의 가액 결정, 경쟁적 이용에 따른 공간분배, 토지와 공간이용의 패턴결정 및 수급조절을 돕기 위해 의도된 상업 활동을 하는 곳이다. 시장의 개념을 경제학적 관점에서 정의하면 시장이란 수요와 공급이 규칙적, 반복적으로 나타나서 재화의 가격이 결정되는 추상적 기구라 정의된다. 구르노(A. cournot)는 '일물일가의 법칙이 적용되는 범위를 시장' 이라고 규정하고 있는데 이것은 일반재화가 유통되는 완전경쟁시장을 의미하며, 부동산의 경우에는 부동산의 자연적 특성인 부동성, 부증성, 개별성 등으로 인하여 일반시장과는 다른 특성을 가지고 완전경쟁시장과는 다른 불완전경쟁시장을 형성한다.

 

3. 부동산 시장의 유형

 

 -시장의 형태

 (1)완전경쟁시장

①다수의 수요자와 공급자(영세성): 영세하다는 것은 개인이 시장전체에서 차지하는 비중이 극히 미미하여 개인이 시장의 가격결정에 영향력을 행사할 수 없다는 것을 의미한다. 따라서 가격은 시장 전체의 수요자와 공급자의 힘에 의해서 결정되고 그 결정된 가격은 시장 전체를 통화여 오직 하나만이 존재하게 된다. 이를 일물일가의 법칙이라 하는데 일물일가의 법칙은 오직 완전경쟁시장을 통해서만 달성된다.

 ②동질적 상품: 부동산 시장은 그 특성상 개별성으로 인해 부동산의 질은 상이하다. 따라서 부동산시장은 불완전경쟁시장이다.

③시장에의 진,퇴가 자유로운 상태: 부동산 시장의 진입은 각종 규제가 뒤따른다 (특히 건절업 등) 따라서 부동산시장은 불완전경쟁시장이다.

④ 불확실성이 없는 상황(정보의 완전성): 부동산 시장은 그 특성상 부동성과 개별성으로 인해 부동산에 대한 정보가 은밀하다. 따라서 부동산 시장은 불완전경쟁시장이다.

(2)불완전경쟁시장

①독점시장

②과점시장

③독점적 경쟁시장

-부동산 시장의 유형

 (1)시장범위

① 개별시장:부동산은 특정한 위치,면적,형태를 가지므로 개별 부동산마다 형성되는 시장으로 독점시장이 형성될 수 있다.

② 부분시장(하위시장): 부동산의 용도,규모,질,점유형태,가격 수준 등에 따라서 부분시장이 형성되어 시장세분화가 이루어진다. 

③전체시장

(2)용도(가격차별화)

①주거용 부동산시장: 도시주택, 전원주택,농촌주택 등

②상업용 부동산시장: 상가, 백화점, 숙박업소, 사무용빌딩 등

③공업용 부동산시장: 공장, 광산, 창고 등

④농업용 부동산시장: 임야, 초지, 과수원, 농작물 재배농지 등

⑤특수목적용 부동산시장: 묘지, 교회, 공원, 골프장, 공공용 부동산 등

(3)주택하위시장의 구분

①지역별 하위시장: 행정단위별, 지역특성별, 도시지역, 교외지역별

②주택형태별 하위시장: 공동주택시장,단독주택시장 등

③점유형태별 하위시장: 자가 주택시장, 임대주택시장

④주택건축시기별 하위시장: 신규주택시장, 중고주택시장

⑤인종별 하위시장: 백인, 흑인, 등 인종별 주택시장

※이러한 부분 시장은 돌립저긍로 구분된다기보다는 여러 가지 하위시장이 중복되는 경우가 많다. 여러가지 부동산시장이 세분화 될수록 부동산상품은 동질적인 경향이 커진다.

-시장활동 주체에 의한 부동산시장의 분류

①매수자시장:매수자가 주도하는 시장

②매도자시장:매도자가 주도하는 시장

※부동산시장은 공개경쟁시장이 되지 못하고, 완전경쟁시장도 되지 못하며, 합리적자유시장도 될 수가 없다.