제 10 장 효율성 개념과 효율적 시장 유형

1. 효율성 개념 

 

특정부동산의 시장가격은 그 부동산과 관련된 이용 가능한 모든 정보를 정확하고 신속하게 그리고 충분히 반영한 상태라는 것을 의미한다. 경제적 측면에서 효유성은 사회전체의 효용이 극대화되도록 자원배분이 이루어져야 한다는 점에서 배분의 효율성과 운영의 효율성을 전제로 한다. 부동산시장이 새로운 정보를 얼마나 지체 없이 가치에 반영하는가 하는 것을 '시장의 효율성'이라 한다.

(1)배분의 효율성(할당적 효율성)

배분의 효율성이란 어떤 자산의 모든 수요자 및 공급자에게 '위험 조정 후 한계수익률'이 같도록 시장가격이 결정되는 것을 말한다. 즉, 부동산 투자와 다른 투자대안에 따르는 상호간의 위험을 감안하였을 때 매수자가 얻을 수 있는 부동산 투자의 임대수익률과 매도자가 얻을 수 있는 다른 자산의 투자수익률이 같도록 서로 할당이 되었다는 것을 의미한다. 배분의 효율성을 지닌 시장에서는 희소한 자원이 누구에게나 이익이 되도록 생산적 투자에 최적으로 배분된다.

(2) 운영의 효율성

운영의 효율성이란 주식 및 부동산 등 어떤 자산시장에서 자산의 거래 비용이 최소화되고 완전경쟁이 이루어질 때를 말한다. 완전경쟁시장에서는 거래 비용이 '0'이고 그 시장은 완전한 운영의 효율성을 지니고 있다.

(3)정보의 효율성

어떤 시장(부동산시장)에 어떤 새로운 정보가 유입되었을 떄 얼마나 정확하게 그리고 지체없이 현재의 가치(가격)에 반영하는가를 말한다. 정보의 효율성이 달성되려면 정보의 양과 질에 비대칭성이 없어야 한다.

 

2.효율적 시장의 유형

 

파마(E.F.Fama)는 새로운 정보가 시장가치에 얼마나 빠르게 반영되는가에 따라서 약성(형)효율적 시장, 중강성(형)효율적 시장, 강성(형) 효율적 시장으로 나누고 있다.

(1)약성(형) 효율적 시장

현재의 시장가치가 과거의 추세를 충분히 반영하고 있으므로 가치에 대한 과거의 역사적 자료를 분석(기술적 분석)함으로서 정상수익 이상(초과수익)을 획득할 수 없는 시장이다. 그러나약성(형) 효율적 시장에서도 정상이윤이 있다. 또한 약성(형) 효율적 시장 에서도 가치에 반영이 안된 정보, 즉 공표된 정보나, 공표 되지 않은 정보를 수집하고 분석할 수 맀는 특정인은 초과수익, 즉 정상 이상의 수익을 얻기도 한다.

(2)준 강성(형) 효율적 시장

준강성(형) 효율적 시장이란 과거의 추세적 정보 뿐만 아니라 어떤 새로운 정보가 공표 되는 즉시 시장 가치에 반영되는 시장이다(기본적 분석). 어떠한 투자자이든 공표된 정보에 기초한 거래 규칙을 이용하여서는 초과수익(초과이윤)을 얻을 수 없는 시장을 말한다. 그러나 준강성(형)효율적 시장 가치에도 정상이윤은 얻을 수 있다. 또한 반영이 안된 미공개 사싷을 수집하고 분석할 수 있는 특정인은 초과수익을 얻을 수도 있다. 즉, 만약 어떤 사람이 준강성 효율적 시장에 부동산 거래를 하여 상당한 초과수익을 획득하였다면 이것은 어떤 사실을 공표하기 이전에 내부 자료를 알았거나 공표 된 것 이상의 정보를 가지고 있었기 때문에 가능한 것이지 공개적으로 이용한 정보에 바탕을 둔 투자전략으로서 정상이상의 수익(초과이윤)을 올린 것은 아니다.

(3)강성(형) 효율적 시장

강성(형)효율적 시장은 '정보는 완전하면 모든 정보는 공개되어 있고 정보비용은 없다는가정으로 성립되는 완전경쟁시장에 부합하는 시장으로 가장 이상적인 시장효율성을 나타내는 극단적인 경우이다. 강성(형)효율적 시장에서는 공표 되었거나 공표 되지 않았거나 어떠한 정보라도 이미 시장가치에 반영되어 있는 시장이다. 이는 어느 누구도 어떠한 정보를 이용한다 하더라도 초과수익(초과이윤)을 획득할 수 없는 진정한 의미의 효율적 시장이다. 그러나 강성(형) 효율적 시장에서도 정상이윤은 얻을 수 있다.

 

3.할당적 효율성의 개념

 

(1)자금이 자본시장의 이자율과 위험을 감안한 적절한 요구수익률로 각 부문에 균형적으로 배분되게 되면 이때 자본이 효율적으로 할당되었다고 한다. 

(2)부동산 시장에서는 매수자가 얻을 수 있는 임대료수익률과 매도자가 자본시장에서 얻을 수 있는 이자율이 상호간의 위험을 감안하여 서로 같도록 할당됨을 의미한다.

(3)부동산투자와 다른 투자대안에 따르는 위험을 감안하였을 때 부동산 투자의 수익률과 다른 투자의 수익률이 같도록 할당되었다는 것을 의미한다.

(4)자본의 할당이 효율적으로 이루어지는 시장으로서 어느 누구도 기회비용보다 싼값으로 정보를 획득할 수 없는 시장이다.