제 11 장 부동산의 입지론 1

1.입지와 입지선정

 

입지란 어떤 경제활동주체가 보유하고 있는 부동산이 자리 잡고 있는 장소,위치를 말한다. 때로는 그 장소를 정하는 행위, 또는 장소를 차지하고 있는 상태 등의 의미로 사용되기도 한다. 입지선정이란 어떤 입지주체가 추구하는 입지조건을 갖춘 토지를 발견,선정하는 활동(협의의 입지론,입지론)을 의미하기도 하며 이미 보유하고 있는 토지의 적정한 용모 및 규모(최유효이용 방안)를 결정하는 활동 (광의의 입지론, 적지론)을 의미한다. 즉, 입지는 정적이고 공간적인 개념이라면, 입지선정은 동적인 공간적,시간적이다.

①입지 : 정적이고 공간적인 개념

②입지선정 : 동적인 공간적, 시간적 개념

③입지조건 : 입지주체가 용도에 따라서 요구하는 제 조건

 

2.입지조건과 입지선정

 

-입지주체가 요구하는 자연적 , 사회적 여러 조건을 말한다.

-시간의 경과, 입지주체, 용도와 지역 및 입지목적에 따라 달라진다.

-부동산의 한 분야로서 더욱 높은 전문성을 요구하는 분야이다.

(1)주택지의 입지조건

 토근조건(접근성), 생활조건(편리성), 환경조건(쾌적성)

(2)상업자의 입지조건

 매출수익성(인구의 상태, 소득수준, 고객의 구매 관습, 교통 및 접근성, 가로의 조건, 상권관계 및 당해 지역요인 등)

(3)공업지의 입지조건

 생산비와 수송비(베버)가 절약되고, 시장 확대가능성(뢰슈)이 풍부한 곳

(4)농업지와 임업지의 입지조건

기상상태와 토양이 양호한 곳

3.입지론과 적지론

 

입지론에는 협의의 입지론, 즉 입지 추체가 추구하는 토지이용의 결정측면에서 주어진 용도에 알맞는 입지조건을 갖춘 토지를 찾는 활동인 입지론적 입지론과 광의의 입지론 즉, 보유하고 있는 토지의 가장 알맞은 용도와 규모를 결정하는 역할을 포함하는 적지론적 입지론이 있다. 일반적으로 입지론 하면 협의의 입지론을 지칭하는 경우가 많으며 협의의 입지론은 토지의 자연적 특성인 부동성과 밀접하며 적지론적 입지론은 인문적 특성의 용도의 다양성과 밀접하다. 부동산입지론의 발달과정은 동양의 입지론은 풍수지리설에 근거한 주거입지를 중심으로 입지론이 전개되고 발전되었으나, 서양의 입지론은 상업입지론을 중심으로 뉴넨의 농업입지론을 시발로 하여 베버,롸슈,아이샤드의 공업입지론,크리스탈러의 상업입지론의 순으로 발전 되어 왔다.

*입지론 : 주어진(정해진) 목적 -> 어떤 위치의 부지? -> 어디냐 -> 부동성

*적지론 : 주어진 부동산 -> 어떤 용도로 이용? -> 어떻게 -> 용도의 다양성

 

4.입지선정의 필요성

 

(1)입지 선정이 잘못되면 경영관리상의 낭비, 사업실패(위치상의 위험)

(2)토지는 부동성,개별성 등 자연적 틍성과 용도의 다양성 및 인문적 위치의 가변성에서 오는 요인 -> 부동산의 위치가치는 그 유용성(쾌적성과 수익성)에 기초->기회비용의 원칙과 유용성의 우선순위

(3)외부성의 원칙과 적합의 원칙을 고려(위치+알맞은 용도=적합성↑)

(4)부동산 결정의 비가역성

 

5.입지경쟁

 

(1)입지경쟁의 특징

 입지경쟁은 토지용도의 다양성 등으로 인하여 야기된다.

 입지효과↑↔입지잉여↑↔입지경쟁↑↔자거↑↔토지이용의 집약도↑

 입지잉여가 0인곳(조방한계입지)은 입지경쟁이 없는 곳이다.

 집약한계는 토지이용의 집약도의 상한선이라고 할 수 있다.

(2)입지경쟁의 결과

 토지이용의 집약도 및 입체이용율을 높인다.(반대의 경우도 있다.)

 임대료를 상승시킨다.

 용도적 토지부족을 야기시킨다.