제 9 장 부동산 시장론 2

1.부동산 시장의 특성

 

부동산 시장은 부동산이 지니는 자연적,경제적,법률적,사회적인 부동산 자체의 특성에 기인하여 일반재화와는 다른 특성을 가지고 있다. 일반재화와는 다른 부동산 시장의 특성을 언급하면 다음과 같다.

 

2 .지역성 시장성(시장의 국지성)

 

부동산 시장은 토지의 자연적 특성인 지리적 위치의 고정성으로 공간적인 적용범위가 국한되는 국지성의 경향이 있다. 즉, 부동산은 고정성으로 인하여 다른 부동산과 함께 지역을 이루고 그 지역의 특성의 제약을 받으며 가격이 형성 된다.

또한 부동산유통도 지역 간의 교환거래이기 때문에 그 지역의 시장에 정통한 전문가를 필요로 하는 것이며 또한 적정한 시장가격을 도출하기가 쉬운 일이 아니기 때문에 객관적이고 합리적인 가격을 형성하기 위해사 부동산 감정평가활동이 필요하게 된다

위치의 고정성(부동성)->부분시장, 시장의 세분화, 지역 간의 분업

 

3.거래의 비공개성(은밀성)

 

부동산의 개별성과 거래자금의 다액성 및 행정적 규제 등은 부동산 시장에 있어서 유통거래내용의 공개화를 방해햐며 특히 부동산 관계규제법규 중 세법에 관해서는 매매의 쌍방이 상호이익을 위해서 사실상의 거래가격을 변경하기도 하며 숨겨지기도 한다. 이와 같이 부동산 거래는 은밀한 성격을 가지고 있어서 가격정보는 그 시장과 밀접한 관계를 갖는 자만이 획득할 수 있다. 때문에 이와 같은 시장의 비공개거래는 시장정보의 수집을 어렵게 하고 다액의 탐색 비용을 들게 하며 시장정보유통의 불완전성으로 인하여 부동산가격이 불합리하게 형성되기가 쉬우며 부동산시장은 불완전경쟁시장이 된다. 따라서 적정한 시장가치가 형성되기 어렵기 때문에 감정평가의 필요성이 대두된다.

 

4.비표준화성(시장의 세분화)

 

부동산의 개별성은 부동산의 대체성과 호환성을 갖는 것이 불가능하게 하여 표준화를 어렵게 하며 또한 부동산의 수요와 공급활동을 다양하게 만들어 부동산 가격구조 및 시장을 복잡하게 한다. 따라서 부동산 상품의 비표준화는 지역별,용도별,규모별 하위 시장을 만드는 원인이 되며 가치형성을 개별화 및 다양화 시킨다.

5.시장의 비조직성(집중 통제의 곤란성)

 

일반상품시장은 생산자->대리점->도매상->소매상->최종소비자 등으로 유통망이 조직화되어 있지만 부동산시장은 지역성,거래의 비공개성 및 상품의 비표준화 등으로 시장의 조직화가 거의 불가능하여 가격의 집중통제가 사실상 불가능하다. 그래서 부동산은 유통구조상 거래 당사자간의 직거래가 형성된다, 물론 최근에는 경영기술의 향상과 정보는 수단의 발달로 부동산의 특성으로부터 발생하는 여러가지의 장애 요소를 극복하고 부동산 시장의 비조직성을 점차 개선하는 경향이 대두되고 있는 것도 사실이다.

 

6.수급조절의 곤란성(자유조절기능의 저하)

 

일반상품의 경우에는 가격의 변화에 따라서 즉, 가격이 상승하면 공급자의 경우에는 생산량을 늘릴 것이며 가격이 하락하면 공급량을 감소 시킬 것이다. 가격이라는 지표에 따라 수요자들도 공급자들도 양의 증감에 변화를 준다.

 

7.매매기간의 장기성(환금성의 곤란성)

 

일반상품등은 가격이 높을 때 팔고 가격이 낮을 때 다시 사들이는 거래의 단기성이 있으나 부동산시장에서는 불황시에는 팔려고 해도 단기적으로 제값으로 잘 팔리지 않는 경우가 허다하다. 이러한 매매 기간의 장기성은 환금성의 곤란을 의미하기도 한다.

 

8.과다한 공공개입과 소수의 구매자와 소수의 판매자

 

부동산에는 여러가지 법적 제한이 많이 있다. 갖가지 공적, 사적제한도 역시 부동산의 시장을 불완전하게 만드는 요인이 되며 부동산시장은 대체로 지역시장의 성격을 띠고 있기 때문에 어떤 특정지역에 소수의 구매자와 판매자가 있다. 각각의 개별부동산 시장들은 서로 다른 매수인 집단과 매도인 집단을 가지는 다양한 분리된 시장을 가지고 있다.

 

9.기타

 

(1)금융에 의존성

(2)비합리적 거래

(3)소송 등으로 개발과 판매에 한계성을 지닐 수도 있다.

(4)부동산가격은 인근지역의 특징이나 경기예측에 따라 영향을 받는다.

(5)외부성을 수반한다.