제 6 장 토지의 인문적 특성

토지의 자연적 특성이 토지 자체의 본래적, 불변적, 고정적, 원천적인 것이라면 토지의 인문적 특성은 '토지와 인간과의 관계', 즉 부동산 생활 관계에서 인간이 인위적으로 부동산에 부여한 특성이다. 다시 말해서 토지의 자연적 특성으로 인한 여러가지의 제약을 인간이 조금이나마 완화시켜 보고자하는 것이라 할 수 있다.

1.용도의 다양성(다용도성, 변용성, 용도전환의 가능성, 상호의존성)

 

용도의 다양성이란 토지는 인간이 이용에 따라 여러 가지 용도로 사용이 가능하다는 특성을 말한다.

다시말해 동일한 토지의 이용에도 2개 이상의 용도가 동시에 경합하는 것이 상례이고, 경합된 용도 가운데에서 가장 최유효이용을 할 수 있는 용도를 결정하는 것이 희소한 토지자원을 이용하는 선결과제일 것이다.

①최유효이용의 판단근거가 된다. 즉, 용도의 다양성이라는 토지의 인문적 특성은 주어진 토지의 이용 가능한 여러 용도중에서 '최유효이용'이 될 수 있는 토지이용을 선택함으로써 실익이 있다.

②적지론(광의의 입지론)의 근거가 된다.

③가격다원설(가격의 다원적 개념)에 논리적 근거가 된다.

④이행과 전환 및 창조적 이용이 가능하게 하며 이것은 토지의 경제적 공급을 가능하게 한다.

⑤부동산의 상대적 희소성을 크게 한다.

⑥컨설팅(상담)의 필요성이 제기된다.

 

2.병합,분할의 가능성(분합성, 합분성)

 

병합,분할의 가능성이란 토지이용주체 등이 토지이용의 목적에 따라 또는 유용성의 증가를 위하여 특정 토지를 인위적으로 면적을 확대 또는 축소시켜 사용할 수 있는 성질을 말한다. 병합, 분할의 가능성은 반드시 합필과 분필의 절차를 요구하는 것은 아니다.

①용도의 다양성을 지원하는 기능을 한다. ->최유효이용을 간접 지원하는 기능을 한다.

②합병증감가 또는 분할증감가를 발생케 한다.

③부동산평가에 있어서 기여의 원칙, 균형의 원칙, 적합의 원칙 등의 지원을 가능하게 한다.

④부동성과 함께 한정가격이 존재하게 하면 병합, 분할감정을 요구한다.

 

3.사회적,경제적,행정적,위치의 가변성

 

위치의 가변성이란 토지는 위치적 존재이며 동시에 환경가치를 내포하고 있다. 토지의 주변의 인문적 환경이 변화하면 토지의 가치에 즉, 초지의 위치로서의 가치와 토지의 환경 가치가 변화하게 되는 것을 말한다.
①사회적 위치의 가변성 요인

㉠외부 사회적 환경의 악화(또는 개선)

㉡일정지역의 인구밀도의 급증 및 가구구조의 변화

㉢도시형성, 공공시설의 확충 및 정비 상태의 변화

㉣인구 상태, 가족구성 및 가구분리

㉤교육 및 사회복지 등의 수준과 의식의 변화

㉥건축양식 등의 상태

㉦부동산 거래의 관행 및 부동산 사용수익의 관행

②경제적 위치의 가변성 요인

㉠수송 및 교통체계의 정비

㉡경제성장, 소득증대, 경기순환 등으로 인해 부동산의 수급 및 유용성이 변동하는 것

㉢농경지로서 생산성이 저하되고 있는 토지가 공장용지로 사용된다면 훨씬 높은 수익성과 생산성을 가지게 되는 현상은 경제적 위치의 변화인 것임

㉣저축, 소비, 투자 드으이 수준 및 국제수지의 상태

㉤재정 및 금융 등의 상태와 물가, 임금 및 고용 등의 상태

㉥세금(세) 부담의 상태

㉦기술혁신 및 산업구조의 상태

③행정적 위치의 가변성 요인

㉠일정지역을 토지거래허가제로 규제

㉡일정지역을 그린벨트 또는 절대농지로 지정, 대형건축허가의 금지

㉢부동산 양도소득세의 완화, 부동산 보유세제 강화

㉣정부의 주택정책, 산림정책의 변화, 도시계획의 변경, 토지이용의 공적 계획실시, 지가고시제도의 변화 등

4.토지의 국토성

 

①재산권(토지)신탁사상: 토지는 본래 사유이기 이전에 국토의 일부이다. 토지는 영토고권의 대상이 되기도 한다.

②사회성,공공성의 강조: 부동산업의 직업윤리 및 재상권행사의 공공복리적합의 원칙이 요구된다.

㉠ 토지는 국토공간으로서 국가의 존립을 위해서 필요 불가결하다는 것

㉡토지는 인류공통의 칠수적인 재화라는 것

㉢토지는 그 용도가 다양하다는 것

㉣토지는 경제적 비중이 큰 경제재라는 것

㉤토지의 인접성으로 기인하여 그 이용에 상린성이 강하다는 것

③부동산의 공익개념 설정

④제도적특성:부동산은 여러가지 사회제도에 의해 영향을 많이 받는다.

 

5.지역성

 

지역성이란 부동산은 다른 부동산과 함께 지역을 형성하며 그 지역의 구성분자로서 서로 보완, 의존, 대체의 관계를 가지며 사회적, 경제적, 행정적 위치가 결정되는 것으로 부동성에서 기인한다.