제 5 장 토지의 자연적 특성

토지의 자연적 특성은 자연이라는 단어의 자연이라는 단어의 의미처럼 토지자체가 처음부터 가지고 있는 물리적 특성을 가르키는 말로 선척적, 원척적, 경직적, 고정적, 불변적인 면을 지닌다.

1.부동성

부동성이란 인간의 힘에 의하여 토지를 이동시킬 수 없는 특성으로 물리적(절대적,자연적) 위치의 고정성 또는 비이동성이라 불리우며 토지의 가장 큰 물리적 특성이다. 반면에 인문적(상대적,경제적,용도적) 위치는 가변적이다.

①동산과 부동산을 구별하는 근거 및 법률상 권리의 공시 방법 등을 달리하는 이유가 된다.

②부동산활동은 임장활동, 정보활동으로 이루어진다.

③부동산활동 및 부동산현상을 국지화 한다. -> 부동산활동은 지역적으로 특화 된다.

④부동산 시장은 하위시장으로 존재한다. -> 부동산시장은 추상적 시장이기도 하지만 위치의 고정성 떄문에 지리적, 구체적 공간을 의마하기도 한다.

⑤토지의 이용방식 및 입지선정에 그 중요성을 부여한다.

 

2.영속성(불변성, 내구성, 비소모성, 불괴성, 불명성)

영속성이란 토지를 계속해서 사용해도 시간의 흐름에 의해 자연적,절대적,물리적 소모와 마멸이 되지 않는 특성이다.

그러나 인문적,경제적,용도적,상대적,감가는 발생한다.

①토지에 물리적(자연적) 감가상각의 적용을 배제시킨다(단, 경제적, 기능적 감가는 가능) -> 토지의 감정평가시 원칙은 비교방식이며 예외적으로 원가방식으로 할 수 있다. 

②토지에서 비롯되는 수익은 영속적(직접환원법)이고 건물은 반 영속적(직선환원법)이다.

③초지의 소유이익과 사용이익은 분리가능하며, 타인으로 하여금 이용 가능케 한다. -> 부동산 임대차시장이 잘 발달할 수 있는 이유이다. ->가치와 가격의 개념적 구별의 근거가 된다.

④부동산활동은 장기적 배려를 필연적으로 요구하게 되며 관리의 의의를 크게한다.

⑤부동산 가격원칙 중 예측의 원칙의 근거가 된다.

 

3.(공급의)부증성

부증성이란 토지는 인간의 힘에 의하여 절대량(물리적인 면적, 수평적 공간)을 증가시킬 수 없으며 생산 및 재생산해낼 수 없다는 특성이다. 그러나 인문적(상대적, 경제적) 공급은 가능하다. 즉, 공유수면의 매립이나 택지의 조성 등을 통한 토지의 공급은 토지의 물리적 증가가 아니라 '토지자원의 사용(이용)전환'의 측면에서 파악한 경제적 공급에 속한다.

①물리적 공급곡선은 수직선이 되며, 가격에 대해 완전히 비탄력적이다. 단, 수면의 매립이나 택지의 조성은 '토지자원의 이용전환'의 측면에서 토지의 경제적 공급(인문적 특성)의 증가로 파악하여야 한다.

②'생산비 법칙'이 원칙적으로 적용되지 않는다.

->토지의 감정평가에서 원칙적으로는 원가방식으로 구할 수 없다.

③공급 능력의 한계 떄문에 토지시장은 공급자의 경쟁보다 수요자 경쟁의 원인이 된다. 즉, 토지가격은 수요자경쟁 가격이며 희소가격이다.

④수급조절의 어려움으로 균형가격 형성이 곤란하므로 감정평가가 필요하다.

⑤지가앙등 및 '경제적 지대' 발생의 근본원인이 된다.

 

4.개별성

개별성이란 물리적으로 보아 동일한 것은 하나도 없다는 것으로 즉, 지표상에 존재하는 토지는 위치,지형,지세,지반 등이 동일한 것이 없고 그 개성도 달라 대체할 수 없다는 것이다.

①부동산 비교를 어렵게 한다.

②공통원리의 도출과 이론전개가 어렵게 된다.

③부동산의 가격을 개별화시키므로 '일물일가의 법칙'이 적용되지 못하고 개별적 부동산을 독점적 부동산으로 만든다.

④부동산현상을 개별화하는 이론적 근거가 된다.

⑤감정평가활동의 근거 및 필연성이 된다.

5.인접성

인접성이란 토지는 필연적으로 다른 토지와 연결되어 있고 인접 토지와 길밀한 공간관계를 갖는 성질로 연결성 또는 연접성이라고도 하며 이 특성의 배경에는 지리적 위치의 고정성과 공간의 영속성에 있다.

①소유와 관련하여 경계문제를 불러일으킨다.

②지역분석을 필연화 시킨다

③개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다.

 

6.적재성

적재성이란 토지가 건물이나 농작물 등을 지탱하여 그 기능을 발휘할 수 있도록 하는 성질을 말하는 것으로 지지력이라 하기도 한다. 다른 산업보다 농업은 적재력은 낮고 적재력에 의존하는 정도는 높다.

 

7.가경성

식물의 뿌릴를 정착시켜 식물의 지상부를 지지함과 동시에 흡수작용을 가능하게 하는 물리적 작용을 말한다.

 

8.배양성

식물의 성장과 번식에 필요한 영양분을 공급하는 토지의 성질로 땅 힘 또는 비옥도라 하며 토지의 화학적 성질을 말한다.

 

9.지력성

모든 것을 받쳐 주고 생성하게 하는 땅의 원천적인 힘드로 인간의 욕구 대상이 되는 재화 및 용역을 산출한다.