제 3 장 부동산의 개념과 분류

1.부동산의 개념

 

부동산학에서 부동산의 개념은 부동산 활동과 부동산현상을 분석하고 규명하는 방법으로

부동산을 복합개념의 부동산으로 이해한다.

즉, 법률적, 경제적, 기술적 측면을 의미하는 것으로 이는 부동산학 전체를 지배하는 분석의 도구로서 부동산의 범위를 확정하게 되고 부동산활동을 확정지을 수 있다. 기술적(물리적) 개념의 부동산은 부동산을 물리적 측면으로 이해하는 개념을 말하며 자연, 공간, 위치, 환경 등으로 분류할 수 있다. 경제적 개념의 부동산은 부동산을 경제행위와 관련된 생산, 분배, 교환, 소비 및 투자의 관점에서 부동산을 보는 입장으로 자산, 자본, 생산요소, 소비재 등으로 분류할 수 있다.

따라서 경제적 관점에서의 부동산은 부동산 자체 뿐만 아니라 부동사느이 가치에 영향을 주는 요인들에 중점을 둔다.

 

2.복합개념의 부동산

 

부동산학에서 부동산 개념과 그 범위를 유형적측면(기술적 측면)과 무형적 측면(법률적 측면 , 경제적 측면)으로 파악할 수 있으며 이 세가지 개념을 함께 고려할 때의 부동산을 '복합개념의 부동산'이라 한다. 여기에서 기술적인 측면의 부동산을 물리적인 측면과 기능적인 측면 모두를 말한다.

(1)기술적 측면

 부동산의 물리적, 공학적, 자연적 측면을 말한다.

 -자연: 토지라고 하는 땅뿐만 아니라 일체의 자연환경을 구성하는 자연물을 의미한다.

 -위치: 부동산의 가치는 위치에 따라서 달라진다. 즉, 부동산은 위치에 따라 그 가치나 이용 상태가 달라진다.

         오늘날 토지애 부과되는 여러 가지 중요성 가운데 가장 큰 비중을 차지하고 있다.

 -공간:지표라는 단순한 2차원 공간만을 의미하는 것이 아니라 지중공간과 공중공간을 포함하는 3차원 공간을 의미한다.

 -환경: 부동산 활동과 부동산 현상 등은 환경의 지배와 영향을 받게 된다.

(2)경제적 측면

부동산 경기변동론, 입지론, 감정평가론 등의 관련되며 수요공급, 비용, 수익성, 경기변동, 수급조절, 인근지역과의 부적합 등이 있다.

 -자산: 부동산은 개인, 기업, 정부에 있어서 중요한 실무자산 중의 하나이다.

 -자본: 부동산중 토지는 자본의 일종으로 인식된다. 그러나 토지는 생산요소 보다는 자본이나 자본증식의 수단으로 보는 견해가 더 많다.

 -생산요소: 토지는 노동 및 자본과 더불어 생산의 3요소이다.

 -소비재: 부동산은 생산요소인 동시에 소비재의 성격을 갖는다. 생산과정에 다시 투입되지 않는 최종소비재로서의 토지를 말한다.

 -상품: 부동산이 소비재인 만큼 상품으로 생각될 수 있다. 토지는 고정되어 움직이지 않으나 소유권은 시장에서 유통되는 상품이다.

(3) 법률적인 측면

 공법적인 측면(규재와 조장 등)과 사법적 측면으로 분류할 수 있으며 공시수단의 유형에 의한 것으로 협의의 부동산과 여기에 협의의 부동산(민법상 부동산, 제 99조 1항)과 여기에 협의의 부동산과 같은 공시수단의 유형(등기,등록)을 갖추어 독립된 거래의 객체로서 인정되는 준 부동산(의제부동산)을 합하여 광의의 부동산이라고 한다.

 ①협의의 부동산이란 "토지 및 그 정착물(민법 제 99조 1)" 로서 민법상의 개념을 말한다.

  ㉠토지: 토지의 범위는 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 마친다. (민법 제 212조)

  ㉡정착물: 원래는 분리된 동산이었으나 토지에 설치되거나 부착됨에 따라 부동산의 일부가 된 물건으로 토지와는 독립된 별개의 부동산으로 취급하여 토지와는 별개로 취급하는 정착물이 있고, 토지로부터 독립성이 없는 부착물, 즉 토지의 일부로 취급되는 정착물도 있다.

②준부동산(의제부동산): 개별법의 규정에 의하여 등기,등록 등의 공시방법을 갖춤으로서 부동산에 준하여 취급하는 특정의 동산이나, 동산과 일체로 된 부동산의 집단, 광업권, 어업권 등의 무체 재산권, 입목 등을 말한다.

㉠공장재단: 공장저당법, 소유권과 저당권의 객체

㉡광업재단: 광업재단저당법, 소유권과 저당권의 객체

㉢입목: 입목에 관한 법률, 소유권과 저당권의 객체

㉣광업권: 광업법, 저당권의 객체

㉤어업권: 수산업법, 물권으로 간주, 민법의 토지에 관한 규정이 준용

㉥선박(20톤 이상): 선박 등기법, 소유권과 저당권의 객체

㉦자동차(자동차 저당법), 항공기(항공기 저당법). 건설기계(건설기계 저당법)

③광의의 부동산 : 넓은 의미의 부동산으로 협의의 부동산에 준부동산(의제부동산)을 합친 개념이다.