제 4 장 부동산의 분류

1.토지의 분류

 

(1) 측량,수로조사 및 지적에 관한 법률상의 지목에 따른 분류

측량,수로조사 및 지적에 관한 법률에서는 모든 토지는 필지마다 지적공부에 지번, 지목, 경계 또는 좌표와 면적등이 등록되어야 하는 것으로 이는 등기의 기초가 된다.

(2) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 용도에 따른 분류

 국토 계획 및 이용에 관한 법률에서는 용도지역, 용도지구, 용도구역으로 분류한다.

 

2.부동산 활동에 따른 분류(토지의 용어)

 

 (1)대지

 지적법상의 용어인 대지로 택지와 같은 의미를 가지지만 공장용지만은 그지목을 다리하며 대는 지목의 종류일 뿐만 아니라 건축용지로 활용할 수 있는 토지에 불과하나 택지는건축물을 축조하여 활용할 수 있도록 도로, 전기,상수도,하수도,가스시설 등이 조성된 상태의 토지이다. 공장용지는 택지이지만 대지라고는 할 수 없다(주거용,상업용)

 (2)택지

 부동산 감정평가 상의 용어로서 건축물을 건축할 수 있는 토지로 대지에 공업용지가 포함된 것으로 즉, 그 용도 별로 주거용,상업용,공업용으로 이용 중 이거나 이용 가능한 토지를 말한다.

 (3)부지

 부지는 건축용지 외에 하천부지, 철도용 부지, 수도용 부지 등의 바닥 토지 등에도 사용되는 포괄적인 용어이다. 즉, 건축이 가능한 땅(택지)에 건축이 불가능 땅(하천용 부지, 철도용 부지, 수도용 부지 등)을 포함한다.

(4)농지

지목여하에 불구하고 그 실제적인 토지의 현황이 농경지 또는 다년생 식물재배지로 이용되는 토지와 그 개량시설의 부지로 전,답,과수원으로 구분된다.

(5)임지

임지란 산림지와 초지를 모두 포함하는 포괄적인 용어로 부동산 감정평가상으로는 임지지역을 제목으로 쓰기위한 나무가 위치한 용재림지역, 땔감 등으로 쓰이는 나무가 위치한 신탄림지역으로 구분하기도 한다.

(6)후보지와이행지

후보지란 용도적 지역종별 대분류 지역 상호간에 즉, 택지지역,농지지역,임지지역 상호간에 전환되고 있는 토지를 말한다.

이행지란 택지지역,농지지역,임지지역 중 세분화 된 지역 내에서 그용도에 따라 상호간에 용도전환이 이루어지고 있는 토지를 말한다.

(7)태지와 맹지

①대지란 어떤 택지가 다른 택지에 둘러싸여 공로에 연접되지 않은 토지로 좁은 통로에 의해 접속면을 가짐으로써 자루형 모양을 띠게 되는 토지이다.

②맹지란 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 어떤 접속면도 가지지 못하는 토지를 말하며, 이러한 맹지 위에는 건축법에 의해 건물을 지을 수 없도록 되어 있다. 다만 이 맹지의 소유자는 공도에 이르기 위해 그 주위의 토지를 사용할 수는 있다.

(8)필지와획지

①필지란 지적법(또는 등기법)사으이 법적 개념의 용어로 토지 소유자의 권리를 구분하기 위한 표시로 토지에 대한 법률관계, 특히 권리변동관계의 기준적 단위개념이다.

②획지란 경제적 개념으로 인위적, 행정적, 자연적,물리적 기준에 의해 다른 토지와 구별되는 '가격수준이 비슷한(등) 가격 수준을 갖는 일단의 토지로 이용 등의 부동산활동 또는 부동산 현의 단위면적이 되는 일획의 토지를 말한다.

(9)나지

지목이 '대'인 토지로서 물리적 제한이 없지만(건축가능) 공법적 규제는 받지만 사법상으로는 지상권 등 토지의 사용,수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지를 말한다. 예외적으로 저당권 설정 등의 경우에는 사법상의 제한이 따를 수도 있다. 주의할 점은 나지는 지목이 대이지만 지목이 대인 땅이 모두 대지인것은 아니다.

(10)갱지

일본에서 구별되는 개념으로 나지와 마찬가지로물리적 제한이 없지만(건축가능)공법적 규제를 받으며 사법상의 제약은 일절 받지 않는 대지를 말한다.

(11)공지

건축법에 의한 건폐율, 용적률 등의 제한으로 인해 한 필지 내에서 거축하지 않고 비워둔 토지를 말한다. 주의할 점은 비워있는 땅이 아니라 비워두어야 할 땅을 말한다.

(12)건부지

건물 및 구축물이 서 있는 부지로 지상건물에 의하여 사용, 수익이 제한된 토지이므로 나지와 같이 최유효이용의 상태에 있는 토지라고 볼 수는 없으며 소유자에 의해 점유,이용되며 타 권리의 부담이 없는 토지이다.

(13)소지

대지 등으로 개발되기 이전의 자연적인 그대로의 상태로 있는 토지를 말한다. 주의할 것은 소지가 항상 미성숙지가 되는 것은 아니다.

(14)선하지

상공에 고압전선이 가설되어있는 토지로 그 목적을 위해 지상권 또는 임차권이 설정되는 경우가 많으며 보통은 선하지 감가를 행한다.

(15)포락지

논밭이나 강물이나 냇물에 침식되어 무너져 내려 하천으로 변한 토지를 말한다.

(16)법지와빈지

①법지는 택지의 유효지표면 경계와 인접지 또는 도로면과의 경사진 토지부분으로 이는 토지의 붕괴를 막기 위하여 경사를 이루어 놓은것인데 측량면적에는 포함되나 실제 사용할 수 없는 면적이다.

②빈지는 법으로 소유는 불가능하나 실익이 있는 바다와 육지 사이의 해변토지(갯벌)를 말한다.

(17)(교통)한계지

토지(택지)이용에 있어 최원방권에 있는 토지이다.

(18)공한지와휴한지

공한지는 도시 내의 택지 중에서 지가상승만을 기다한 토지투기를 위하여 장기간 방치되고 있는 택지로 자본이득을 목적으로 한 투기적 성격이 강하다면 휴한지는 농토의 비옥도의 회복을 위하여 즉, 유용성을 높이기 위하여 휴경하고 있는 토지로 소득이득을 목적으로 한 투자적 성격이 강하다 할 수 있다.