제 13 장 부동산의 입지론 3

1.상권에 관한 이론

 

상권이란?

점포와 고객을 흡인하는 지리적 영역 또는 모든 소비자의 공간선호를 의미한다. 허프는 '상권은 수요가 평면으로 되어 있어야 하고 어떠한 제품과 서비스에 대한 잠재소비자를 포함하며 교통 센터를 가지고 있고 이 센터를 통해 하나의 지역으로 집합하는 경향이 있어야 하고 소비자와 잠재판매액이 여러 가지의 형태로 되어 있어야 한다.' 고 하였다.

 

2.레일리(W. Reilly)의 소매인력의 법칙

 

 -레일리의 모형은 인력모형을 이용한 상권의 범위를 확절하는 모형이다.

 -두 중심지 사이에 위치하는 소비자에 대하여 상권이 미치는 영향력의 크기는 그 두 중심의 크기(상점가의 크기, 대체로 상점 수)에 비례하여 배분된다는 점에 착안하여 두 중심지 사이의 상업지역의 구분을 최초로 시도하여 체계화시킨 사람이 레일리이다.

 

3.허프(D.L.Huff)의 중심지이론(수요자의 개성, 즉 소비자의 행태)

 

레일리의 소매인력이론은 단지 두 지역 간의 상호작용을 설명하지만 셋 이상 지역(상점)간의 상호작용을 가능 하도록 수정,보안,발전시킨 것이며 흡인력은 상점의 매력도(매장규모)에 비례하고 거리의 제곱에 반비례한다. 이때 거리는 시간거리를 의미한다.

 

4.크리스탈러(W. Christaller)의 중심지이론(수요자 분포)

 

 ①중심지의 성립

-중심지: 중심지란 중심지를 둘러싸고 있는 주변지역에 재화나 서비스를 공급하는 중심기능을 갖는 지역이나 도시를 말하고, 중심지가 재화나 서비스를 공급하는 기능을 중심지기능이라 한다.

-중심성:중심지기능의 보유정도를 중심성(즉, 중심지의 재화나 서비스의 공급능력)이라 하며, 중심성의 보유정도에 따라 중심지는 고차위중심지와 저차위중심지로 구분된다. 고차위중심지는 저차위중심지를 포섭하고 지배하는 특징을 가진다.

-재화도달범위:중심지기능이 주변지역에 미치는 최대한의 공간범위를 말한다. 즉, 중심지가 재화나 서비스를 공급하는 중심기능을 수행할 수 있는 최대의 지역범위를 말한다.

-최소요구치:중심지기능이 유지되기 위한 최소한의 고객 수 또는 지역범위를 말한다.

②중심지의 성립조건: 중심지가 성립하기 위하여 최소요구치의 지역범위가 재화도달범위내에 있어야만 한다. 즉, 재화의 도달거리와 최소요구치의 지역범위가 재화도달범위내에 있어야만 한다. 즉, 재화의 도달거리와 최소요구치와의 관계를 설명한 것으로 재화의 도달거리가 최소요구치보다 커야 중심지가 형성되고 기업이 운영이 가능하다.

③이상적인 배후지 형성과정: 중심지가 하나만 존재할 때는 중심지의 상권은 원형으로 존재하지만 다수의 중심지가 존재할 때는 정육각형으로 형성된다. 중심지가 정육각형으로 형성될 때 모든 지역에 서비스가 공급되고 경쟁이 최소화되는 가장 이상적인 형태가 된다.

 

5.넬슨(Nelson)의 소매입지이론(점포입지의 원칙)

 

①현재의 지역후보의 적합 지점: 입지하려고 하는 지역의 상권을 결정하고 인구, 소득, 소비지출 내역 등을 조사하여 그 지역에서 개점하는 것이 어느 정도로 소매입지로서 적당한가를 판단하여야 한다.

②잠재적 발전성: 입지는 가급적 인구나 수입이 증대하고 있는 상업지역 내에 존재하여야 한다.

③고객의 중간유인: 상업지역에 가는 도중의 고객을 중간에 유인하기 위하여 그들의 주거지와 전에 다니던 장소의 중간에 점포를 개점하는 것이 유리하다.

④상거래지역에 대한 적합지점: 자신의 흡인력에 의한 자발적 판매, 인접점포의 흡인력의 결과에 따른 공유적 판매, 고객의 중동적 구매에 따른 충동적 판매를 고려하여 현실적으로 그 점포가 충분한 고객을 확보할 수 있는가를 판단하여야 한다.

⑤집중흡인력: 떨어져서 독립적으로 존재하는 것보다 동종의 점포가 서로 집둥된 것이 업종에 따라 유리한 경우가 많다. 동류의 점포나 보조적인 점포간에 적용된다.

⑥양립성:서로 다른 인접점포가 고객을 주고 받는 현상을 의미하는데, 구매자의 유동을 방해하지 않고 고객이 충분히 이동할 수 있도록 배려하여야 한다. 이 원칙은 넬슨이 강조하는 원칙이다.

⑦경합성의 최소화: 상업용지는 경합이 가장 적은 장소를 택하여야 한다.

⑧용지경제학: 투자하는 자본에 대해 생산성과 장래의 성장을 가장 확실하게 보장해주는 용지를 택한다.