제 14 장 부동산의 입지론 4

1.주거지의 입지조건(입지선정의 기준)

주택의 유용성은 거주의 쾌적성과 생활의 편리성의 여부에 따라 결정된다. 또한 주거지의 집합화현상이 나타나는 주거지역의 경우에 쾌적성 및 생활의 편리성에서 입지조건을 찾을 수 있다.
(1)자연적 조건
-지형,지세: 지역의 조망, 경관 등 지역의 자연적 환경은 쾌적성을 좌우하는 중요한 조건이다.
주민의 경제적,사회적 수준이 향상될수록 자연적 환경을 중요시하는 경향이 있다. 평면에 세워진 주택보다 약간의 경사(약 15º)가 진 곳이 유용성이 높다.
-토지의 성질과 지질,지반의 상태: 좋은 지질은 습도를 알맞게 보존하고 점토와 사토가 적당하게 섞인 토양을 말한다.
-기상조건: 일조, 온도, 습도 등의 기상 상태는 주거지역의 쾌적성을 좌우하는 중요한 요인이다.
(2)사회적,행정적 조건
-공해,위험,혐오시설의 유무: 홍수나 산사태 등의 위험성이 없어야하고 대기오염이나 수질오염 등 공해가 없어야 한다.
-도로,교통여건: 도심에의 의존도가 높은 지역은 특히 교통수단의 상태가 중요하며, 도심과의 거리에 대한 수요층의 선호 및 동향에 따라 평가기준이 달라질 수 있다.
-공법상의 규제상태: 공법상의 규제내용이 지역 내 토지의 이용가치에 큰 영향을 미친다. 그러나 이것이 반드시 마이너스 요인이 되는 것은 아니다.
-지역의 사회적 환경: 거주자의 직업, 직장, 직장, 지위, 소득수준, 재산, 연령 등은 그 직역의 사회적 환경의 양부에 중요한 영향을 미친다.

2.주거입지의 결정

(1)주거지선정의 조건
주거지선정의 조거느인 통근조건(접근성), 생활조건(편리성), 환경조건(쾌적성) 등을 고려하여 특히 도시지역 내에서 개별가구의 주거입지는 개별가구가 주어진 제약조건(예산제약, 즉 개별가구의 소득) 하에서, 최대의 효용을 얻을 수 있는 곳에 입지하려고 한다.
(2)도시지역 내에서 개별가구의 주거입지
-주거입지의 결정요인: 개별가구가 도시 내의 어ㅓ디에 입지할 것인가는 주택서비스의 가격(임대료)과 교통비용에 의해 결정된다. 주택 서비스의 가격이 도심에 가까울수록 높아지므로, 도심에 가까이 입지할수록 소비할 수 있는 주택 서비스의 양이 적어지고, 멀어질수록 그 양은 커지게 된다. 따라서 각 가구는 어느 곳에 입지한다고 하더라도, 선호하는 주택 서비스의 양에 따라 주어진 소득으로 효용을 극대화 할 수 있다.
①교통비용: 교통비용에는 화폐비용만이 아니라, 교통에 수반되는 시간비용이나 노력도 포함될 수 있는데, 도심에 가까울수록 적게 든다. 한계교통비용(MCC)은 도심에 가까워질수록 감소하는 교통비용을 의미한다.
②주거비용: 주거비용은 도심에 가까울수록 많이 드는데, 한계주거비용(MHC)은 도심에 가까워울수록 증가하는 주거비용을 의미한다.

-최적의 주거입지

①한계주거비용과 한계교통비용

 ㉠한계주거비용 : 한계주거비용에 (-)표시가 붙은 것은 도심으로부터 거리가 증가함에 따라 비용이 감소하는 것을 나타낸다(즉, 거리와 한계주거비용이 역관계에 있음을 의미). 한계주거비용 곡선이 우하향하는 것은 단위당 임대료가 도심에 가까울수록 높다는 것을 의미한다.

 ㉡한계교통비용 : 한계교통비용 곡선이 우하향하는 것은 도심에 가까울수록 단위거리당 교통비용이 높고, 외각으로 갈수록 단위거리당 교통비용이 낮다는 것을 의미한다. 이것은 도심에 가까울수록 교통 혼잡이 심하여 단위거리당 교통비용이 커진다는 것을 가정하고 있다. 즉 외각으로 갈수록 전체 쿄통비용은 증가하지만, 단위거리당 교통비용은 감소한다.

② 최적의 주거입지

 ㉠최적의 주거입지는 한계주거비용과 한계교통비용이 일치하는 곳에서 이루어진다. 즉 그곳에서는 도심에서 물러남으로써 절약되는 주거비용과 증가되는 교통비용이 이 지점에서 일치한다는 것을 의미한다. 최적 주거입지의 조건은 한계주거비용(-)=한계교통비용(+)이다.

 ㉡그곳에서는 단위거리당 주거비용의 감소율이 교통비용의 증가율보다 크기 때문에 외각으로 나가는 것이 유리하다.

 ㉢뒤쪽에서는 주거비용의 감소율이 교통비용의 증가율보다 작으므로, 도심쪽으로 들어오는 것이 유리하다.

*한계 주거비용의 감소율>한계교통비용의 증가율 -> 외곽으로

*한계 주거비용의 감소율<한계교통비용의 증가율 -> 도심으로

*한계주거비용 = 한계교통바용 : 최고의 주거입지