제 16 장 부동산의 문제 2

1.토지문제의 발생원인

(1) (양적)부증성
(2)(위치의)고정성
(3)영속성
(4)상린성
(5)도시화 현상
->토지공급의 비탄력적 ->수요자간의 경쟁 ->수급 불균형

2.토지 문제의 내용

토지 문제는 물리적(자연적, 절대적) 토지 부족문제와 경제적(인문적, 용도적, 상대적) 토지 부족 문제가 있다. 이를 토지문제의 양면성이라 한다.
(1)토지의 부족(유한성)문제
 ①물리적 토지부족 문제: 토지의 자연적 특성인 부증성(자연조건의 희소성)에서 비롯되는 문제로 절대적인 면적을 증가시킬 수 없다는 것이다. 도시화는 곧 토지문제를 일으킨다. 인구의 집중과 토지이용상의 문제, 지가문제 등은 불가피한 현상이다.
②경제적 토지부족 문제: 인간생활에 필요한 공간 확보를 충족시킬 수 있는 토지의 공급이 불가능하다는 데서 생기는 토지부족문제이다. 즉, '필요한곳에 있어야할 공간의 부족의 문제'로 토지의 지리적 위치의 고정성 및 개별성으로부터 연유되며 '최유효이용의가능성'이 저하될수록 심해지며 '용도전환' 및 '용도의 다양성'과 밀접한 관련을 갖는다.
(2)토지소유의 편중문제
고대에는 토지의 소유가 공유였으나 현대의 토지에 대한 사적재산권 제도의 확립은 토지 소유권의 중심이 대물적 가치로부터 대가적가치(교환가치론)로 됨으로서 토지의 자본화가 촉진되어 이로 인하여 투기가 발생되며 이것은 토지가 파통으로 이어지고 이는 토지의 효율적 이용을 저해하게 되었다. 연구에 의하면 상위계층 25%가 전국 민유지의 90.8%를 소유하고 있어 토지의 집중현상 및 소유의 편중 문제가 매우 심각하다.
(3)지가고 문제
지가고(고지가)란 사회적, 경제적으로 요구(용인)될 수 있는 합리적인 지가수준을 넘어서 보다 높에 형성되어 있는 상태를 말한다. 주의할 점은 단순히 지가의 상승이 문제가 아니라 비율의 문제로 보아야 한다. 또한 지가고 문제는 경제적 토지문제의 대표적 현상이다.
①순기능
-토지의 집약적 이용을 유인(토지이용효율성 제고)
-토지개발촉진
-자국기업의 자본보유비율의 상승
②역기능
-토지의 집중, 빈익빈 부익부현상 과속화->위화감조성
-택지구입에 과다비용->건축,설비의 질적 수준 저하, 고층화->직주분리, 스프롤현상->연소득 대비 주택가격비율의 상승
③물가 및 산업코스트의 상승->임금상승->인플레이션->국제경쟁력 약화
④공공용지 확보를 어렵게 만든다.
⑤투기조장->불로소득 심리 팽배->근로의욕 및 저축의욕저하
(4)토지자원 이용,배분의 비효율성
토지의 개인소유에 기초한 토지이용이 토지의 비효율적인 이용을 가져오고, 이는 경제적 토지부족 문제를 더욱 심화시킨다.
(5)개발이익의 사유화
개발이익은 공공의 직용이나 사회의 발전(외부경제)에 의하여 지가상승으로 발생하는 이득을 말한다. 즉 토지의 특정용도에 이용되는 데서 발생이 기대되는 현재 및 장래의 순이득의 현재가인 현재 이용가와 현재의 용도와는 다른 장래의 고용도이용에서 발생이 기대되는 순이득의 현재가인 개발가와의 차액으로 공공으로 환수되어 국민복지에 사용되어야 하나 개인에게 사유화되고 있다.
 ①투기의 온상(급격한 인구 증가, 인플레, 토지수급의 만성적 불균형)
②정책결정의 결과적 자의성의 증대
③도시계획과정상의 문제점
④개인 간, 계층 간의 소득불균형, 소득격차 심화
⑤사회적 분열의 조장으로 국민총화에 악영향
(6)개발재해와 개발공해
①개발재해: 자연의 구조를 충분히 고려하지 않은 개발 행위로 인한 재해를 말한다, 즉 인간의 개발행위 자체가 원인이 발생되는 재해이다.
②개발공해: 경제개발, 공업화의 진행에 따른 환경오염으로 인한 피해를 말한다.
(7)토지소유 및 수익의 불공평성
토지소유의 비형평성과 분배의 불공평성은 토지이용 및 배분의 비효율성을 초래하기 쉽다.