제 18 장 부동산 투자 이론

1.부동산 투자와 투기의 개념

(1)부동산 투자의 개념
투자란 생산 활동을 통하여 이윤을 획득할 것을 목적으로 합리적인 안전성 즉, 원금의 궁극적인 회수를 전제로 하여 상당히 오랜 기간용도(생산성 및 사용가치)를 갖는 자산에 자본을 투입하는것을 말한다. 즉, 투자란 투자의 결과 생산 활동에 공헌할 수 있어야 하고 자본의 보전 또는 자본의 증가를 가져오는 경제행위가 있어야만 한다.
(2)부동산 투기의 개념
투기란 단기간의 양도차익(매매차익, 환매차익)을 얻는 것을 목적으로 토지를 보유하는 것. 즉, 부동산을 생산 활동에 이용하여 이윤을 추구하는 것을 목적으로 하지 않고 단지 가격상승에 의한 양도차익만을 목적으로 스스로 이용, 개발할 수 있는 규모 이상의 토지를 보유하는 것을 말한다.

 

2.부동산 투자와 투기의 장단점

(1)부동산 투자와 투기의 발생요인
①부동산 투자의 발생요인 
㉠부동산을 소유하려는 전통적 경향: 대부분의 사람들은 부동산을 소유하려는 경향이 강하다. 카네기는 '미국재벌의 90%이상이 생산활동보다는 부동산 소유를 통해서 부를 축적하였다.'고 한다.
㉡부동산의 이용,관리의 기능: 부동산 투자는 주식이나 채권 등의 다른 투자 대상보다도 직접투자 대상을 이용하거나 관리할 수 있는데 이는 부동산 투자의 장점이면서 문제가 되기도 한다.
㉢부동산의 개별성과 국지성: 부동산의 물리적 특성인 개별성과 거래활동 및 이용활동에 있어서의 부동산 투자를 유발하는 요인이 된다.
㉣인플레에 강한 부동산 투자: 부동산 투자는 인플레이션시 실질자산 가치를 증대시켜 인플레이션을 헤지하는 수단이 된다. 이는 부동산 투자가 가지는 장점으로 작용하여 투자를 촉진하는 수단이 되기도 한다.
㉤부동산의 영속성: 물리적인 면에서 토지는 영속성을 지니나 건물은 내구소비재로 반영속성을 지닌다. 따라서 토지에 대한 영속성으로 또한 부증성으로 부동산에 대한 투자를 유발한다.
②부동산 투기 발생원인
㉠수송수단의 신설과 확장, 교통체계의 정비, 교통시설의 개선
㉡저 금리, 저 배당 등으로 대체투자(증권, 예금 등)의 욕구저하
㉢경제성장과 소득수준의 향상,도시 성장
㉣공공개발에 의한 개발이익에의 편승
㉤부증성 및 부동산시장의 불완전성으로 인한 주택,택지가격의 상승
㉥부동산시장의 불완전경쟁적 성격
㉦인플레하의 환물투기심리
㉧토지에 대한 전통적인 소유욕
㉨개발(신도시개발,도시재개발,광산,금광,유전,온천 발견)
(2)부동산 투자와 투기의 장단점
①부동산 투자의 장단점

㉠장점(순기능)
-정의 지렛대효과: 부동산 투자는 투자 금액 중 일부를 대출 받아 투자하게 되므로 적은 투자비용으로부터 큰 투자효과를 얻을 수 있는데 이를 지랫대 효과라 한다. 즉, 차입금 등 타인 자본을 빝거름 삼아 자기자본의 수익률을 높이고자 하는 것이다.
-절세효과: 부동산은 장기의 자본소득에 비해 낮은 세율, 세액공제, 면세, 세제상의 감가상각 등의 기회가 있어 세금을 최소화 할 수 있다.
-구매력 보호: 부동산은 인플레이션을 헤지하는 수단이 되어 실질자산의 가치를 유지시켜 줌으로 인플레이션으로부터 보호하는 기능을 가진다.
-소유의 긍지: 영속성 및 내구성이 있는 부동산의 소유는 소유자에게 만족과 궁지를 줌으로 투자를 촉진시킬 수 있다.
-인적통제(직접관리): 부동산에 대한 투자는 증권이나 예금 등의 투자자산과 마찬가지로 투자자에게 인적통제의 기회를 부여한다.
-자본이득과 소득이득의 향유: 수익성 부동산으로부터 획득할 수 있는 수익에는 매년의 소득이득과 기간말의 자본이득이 있다. 이런 수익성을 극대화하려는데 투자 목적이 있다.
-자용과점용: 많은 투자가들은 부동산을 자기가 직접이용하거나 점용함으로서 소유이익을 가져다 줄 수 있다.
㉡단점(역기능)
-환금성의 결여: 부동산은 다른 투자재에 비하여 환금성이 결여되어 즉시 현금화가 곤란한 경우가 많다.
-사업 위험부담: 부동산에 대한 투자시 대출을 받아 투자하는 경우 원금상환에 대한 금융위험부담을 갖는 경우가 많다.
-소유자의 노력: 부동산에 대한 투자는 직접 투자부동산을 관리 및 경여을 하여야 하므로 시간이나 노력등을 요구하게 된다.
②부동산 투기의 장단점
㉠장점(순기능)
-투기적 공급으로 주택문제의 해결에 도움을 줄 수 있다.
-택지의 투기적 공급이 가능하게 한다
-도시의 민간개발을 가능케 한다
㉡단점(역기능)
-개인적 측면: 투기는 부동산을 정당하게 이용해서 이익을 얻는 것이 아니므로 불로소득을 얻은 자와 그렇지 못한 자 사이에 소득격차를 심화시킨다.
-기업적측면:지가의 상승은 신규 투자능력을 감소시켜 그 결과 생산 활동이 저하되므로 실업을 증가시키게 된다.
-사회적측면: 사회적 측면에서는 투기풍조의 만연으로 말미암아 근로의욕을 상실시키는 원인이 된다.
-정부의 입장: 공공용지확보에 곤란과 도시기반시설의 설치 곤란 등 국민복리에 영항을 미치게 된다.