제 19 장 부동산 금융

1.부동산 금융의 의의

 

(1)금융이란 자금융통의 줄임말로 차입자가 대출자로부터 자금조달을 하는 것을 의미하며 그 반대의 경우는 대출자는 이자수입을 목적으로 차입자에게 자금을 대부하는 것을 의미한다.

(2)거래란 실물의 흐름과 반대급부로 화폐의 흐름이 동시에 이루어지지만 금융은 실물은 수반되지 않으면서 실물의 매개체인 증권과 증서를 통하여 화폐의 수수가 일어나는 것을 말한다.

(3)부동산금융이란 일정한 자금을 확보하여 무주택서민과 주택건설업자에게 장기 저리로 대출하여 줌으로써 주택공급의 확대와 주택구입을 용이하게 하는데 기여하는 특수금융이다.

 

2.부동산금융의 필요성(목적)

 

(1)만약 주택금융이 존재하지 않는다면, 일반가계는 주택구입을 위하여 많은 저축을 하게 되고, 이에 따라 과소소비를 하게 됨으로써 가계의 일생주기에 걸친 효용 극대화를 이룰 수 있는 적정 소비곡선으로부터 이탈하는 현상을 보이게 되므로, 주택금융은 주거 서비스의 적정한 소비를 달성시키는 데에 필수적인 존재이다.

(2)부동산금융에서 가장 중요한 주택금융은 소득의 흐름시기와 주택거래자금의 필요시기가 일치하지 않을 때 이를 해결하기 위하여 주택을 담보로 금전을 대부하는 경우가 보편적이다. 즉, 부동산금융의 필요성은 부동산 거래와 화폐지불간의 시간적 괴리를 해결하기 위하여 금융시자에서 자금을 융통하는 것이다.

 

3.부동산금융의 종류

 

(1)부동산금융은 토지금융과 주택금융으로 나눌 수 있는데 주택금융이 주종을 이룬다.

(2)주택건설의 촉진목적으로 주택건설업자의 건설 활동에 수반하는 자금의 필요성에 대응하여 지원해 주는 주택개발금융(건축대부)과 주택의 거래를 원활하게 하고 유효수요를 높이기 위해 주택을 구입하거나 개량하고자 하는 사람에게 주택을 담보로 하여 자금을 융자해 주는 주택소비금융(저당대부)이 있다.

(3) ①직접금융 : 자금의 공급자로부터매개체인 금융기관을 거치지 않고 자금의 수요자에게 자금이 이전되는 경우로 주택수요자의 전세금이나 주식시장, 채권 시장 등이 여기에 속한다.

②간접금융 : 일반은행 등 금융전문기관이 자금수요자와 자금 공급자 사이에 개입을 하여 자금의 수수가 이루어지는 경우로 주택저당대출은 여기에 속한다.

(4)①제도권금융 : 은행법에 의한 금융기관 및 보험회사처럼 자금을 모아 대출해주는 것을 상업으로 하는 기관에 의한 금융을 말한다. 여기에는 저당대부, 건축대부, 프로젝트금융 등이 있다.

②비제도권금융 : 개인이나 비금융기관처럼 공식적인 금융기관 이외의 금융을 말한다. 여기에는 주택선분양제도(공급자금융), 전세제도(수요자금융) 등이 있다.

4.부동산금융의 특수성

 

(1)주택자금 융자는 차주가 일반적으로 무주택 서민이고, 융자금액이 소득에 비하여 비교적 많으며 부동사을 담보로 하고, 융자기간은 10년 내지 20년에 이르는 장기금융이라는 특징을 가지고 있다.

(2)주택금융은 장기금융으로서, 저축부족이라는 상황하에서 회전속도가 느리다는 특징을 지니고 있다.

 

5.부동산금융의 기능

 

(1)주택거래의 활성화와 주택산업의 육성, 발전

수요자의 주택 담보로 주택자금을 융자하여 거래의 활성화와 주택산업의 육성, 발전을 기한다.

(2)자가주택의 공급 확대(주택시장의 수급조절기능)

주택금융은 주택소유를 위한 융자를 제공한다.

(3)저축유도와 주택자금조성

주택금융은 수요자와 주택마련을 위한 저축을 유도하는 동시에 필요한 주택자금을 조성하게 된다.

(4)경기조절(부동산 경기의 조절기능)

주택경기부양을 유도하여 경기조절기능을 수행하기도 한다.

(5)주거의 안정

주택시장의 작동을 원활하게 하고 동시에 국민의 주거불안정을 해소하는 기능을 한다.

(6)주택가격의 안정, 부동산 수요의 조절, 주택자원과 주택재원의 효율적배분 등에 기여한다.

 

6.부동산금융의 원칙

 

(1)자금의 확보

부동산에 소요되는 자금은 거액이므로 정부재정 이외에 민간자금을 적극 유치하여야 하며 또한 부동산자금은 다른 산업부문과 경쟁되지 않는 재원에서 확보되어야 하며 그 예로 보험회사 계통의 자금을 예로 들 수 있다.

(2)대출금리 책정

부동산금융은 저소득층과 중간계층을 위하기 때문에 장기저리대출이다. 때문에 금융기관은 자금의 장기 고정화시키는 결과로(유동성)자금의 조달과 공급측면이 차질을 초래하여 더 많은 부동산 자금융자를 제한하게 된다. 이때 장기 고정화된 부동산 대출채권을 저당증서 등의 방법으로 유동화시킴으로 부동산 자금의 원활한 공급이 촉진된다.

(4)채권의 보전(차입자분석)

부동산 금융은 개인을 상대로 장기대출을 하기 때문에 상환에 대한 보장이 불확실하여 금융기관에서 부동산융자를 꺼린다. 따라서 채권확보에 대한 보장이 보전되면 부동산금융에 대한 자금유입을 조장하는 계기가될 수 있다.

 

7.지분금융과 부채금융

 

(1)지분금융

주식회사가 주식을 발행하거나 주식회사가 아닌 법인이 지분권을 판매하여 자가자본을 조달하는 것을 말한다. 지분금융 방식에는 신디케이션, 죠인트벤체, 부동산투자신탁, 공모에 의한 증자 등이 있으며 후순위 수익실적배당이다.

(2)부채금융

저당을 설정하거나 사채를 발행하여 타인 자본을 조달하는 것을 말한다. 부채금융방식에는 저당금융(담보금융)과 신탁금융(신탁증서금융), 주택상환사채, 자산유동화 증권(ABS), 주택저당다보채권(MBB) 등이 있으며 선순위 약정금리 채무변제, 기한부 자본이다.