제 20 장 저당채권 유동화제도

1.유동화제도의 필요성

 

(1)유동화 제도의 목적

『자산유동화에 관한 법률』 제1조에서는 '이 법은 금융기관과 일반기업의 자금조달을 원활하게 하여 재무구조의 건전성을 높이고 장기적인 주택자금의 안전적인 공금을 통하여 주택금융기반을 확충하기 위하여 자산유동화에 관한 제도를 확립하며 자산유동화에 의하여 발생되는 유동화증권에 투자한 투자자를 보호함으로서 국민경제의 건전한 발전에 기여함을 목적으로 한다.'고 규정하고 있다.

(2)유동화제도의 필요성

대출금융기관은 자금이 장기, 저리, 일시불로 대출되어 자금의 고정화로 금리위험과 유동성위험에 직면하게 된다. 따라서 장기, 저리 대출로 고정화된 자금의 원활히 공급하여 저당대출의 재원을 확보하기 위해서 자산을 유동화할 필요가 있다.

 

2.유동화제도의 의의와 전제요권

 

(1)유동화제도의 의의

저당(mortgage)은 부동산을 담보로 해서 필요한 자금을 융통하는 것이다. 금융대출기관은 일반가계에 장기, 저리, 일시불로 대출함으로서 자금의 고정화현상이 발생한다. 이때 저당권 자체를 하나의 상품으로 유통하게 하여 즉, 부동산 저당권을 다시 유통시켜 신용창조의수단으로활용하는 것을 말한다. 이러한 저당채권의 유동화는 당초 부동산자금을 융자한 기관 외에 다른 기관을 부동산저당채권에 투자하게 하여 간접적으로 자금이 부동산 부문에 흘러 들어오게 한다. 이러한 투자가 게속될 때 단기자금을 장기자금으로 대체하는 효과를 가져오며 국민경제면에서도 부동산부문에 대하여 자금배분을 촉진하게 하는 것이 된다.

①저당권 자체를 하나의 상품으로 유통되게 하여 신용창조의 수단으로 활용하는 것을 저당의 유동화라 한다.

②저당의 유동화란 대출자가 가지고 있는 저당권을 다른 사람에게 양도할 수 있도록 허용하는 것을 의미한다.

③1차 대출기관이 일시적으로 취득한 저당을 모아서 2차 대출기관에 매매하여 자금을 회수하여 거래은행의 대출을 갚음으로 단기자금이 장기자금으로 전환되고 있다.

④저당 유동화는 주택금융이나 기타 부동산금융의 활성화에 크게 기여를 한다. 즉, 저당이 유동화됨으로 대출자인 금융기관은 한정된 재원으로 많은 사람들에게 필요한 자금을 융통시킬 수 있다.

(2)저당유동화의 전제요권

①저당대부에 필요한 자금이 저당시장으로 원활하게 공급되도록 하여야 한다.

②자본시장에서 투자대상은 주식, 채권 등의 시장이 다양하게 있으므로 부동산자금이 저당시장에 원활하게 공급되기 위해서는 저당수익률이 투자자의 요구수익률을 충족시킬 수 있어야 한다.

③저당투자에 수반되는 위험이 높아지면 요구수익률도 높아진다. 만약 저당담보증권의 투자에 수반되는 위험이 제거되지 않는다면 요구수익률도 그 만큼 높아지게 되어 투자자에게 상당한 부담을 준다. 따라서 저당담보증권 투자에 수반되는 위험을 어떻게 제거하느냐 하는 문제와 신뢰성의 문제가 또 하나의 전제이다.

3.저당시장의구조

 

(1) 1차 저당시장

저당대부를 원하는 수요자와 저당대부를 제공하는 금융기관으로 이루어지는 시장을 말한다.

①1차 저당대출자들은 주택을 구입하고자 하는 일반수요자와 새로이 부동산을 공급하고자 하는 건설업자에게 저당을 설정하고 자금을 대여하고 있다.

②1차 저당대출자들은 저당을 자신들의 자산포트폴리오의 일부로 보유하기도 하고 자금의 여유가 없으면 2차 저당시장에 팔기도 한다.

③저당(채)권이 형성되는 시장이다.

(2)2차 저당시장

저당대출기관과 다른 투자자들 사이에 저당을 사고파는 시장이다.

①2차 저당시장에는 1차 대출기관들이 그들이 설정한 저당을 팔고 자금을 조달하며 원래의 저당 차입자와는 직접적인 관계는 없다.

②2차 저당시장은 저당이 유동화 되는데 결정적인 역할을 하고 있다. 즉, 은행은 자금이 고갈되면 다른 투자자들에게 저당을 팔아 새로운 자금을 조달할 수 있다. 만약 저당을 살 사람이 얼마든지 있다면 이론적으로는 무한정으로 대출이 가능하다.

③이같이 2차 저당시장이 없다면 1차 대출기관은 자금이 고갈되어 더 이상 저당대출을 할 수 없을 것이다.

④저당채권이 유동화되고 유통되는 시장이다.

(3)유동화제도의 효과

①주택수요자(차입자)

 ㉠주택금융의 수요자 입장에서는 금융기관이 한정된 재원으로보다 많은 수요자들에게 필요한 자금을 제공함에 따라 손 쉽게 대출을 받을 수 있다.

 ㉡주택수요자의 주거안정에 도움을 준다.

 ㉢주택공급자는 주택금융이 확대 공급됨으로 주택건설이 촉진된다.

②대출기관(대출자)

 ㉠대출기관 입장에서는 단기자금을 장기운용자금으로 전환시켜 자금 대출의 고정화 현상을 완화함으로서 유동성문제를 해결할수 있다.

 ㉡저당채권을 양도하여 현금화함으로서 저당대출 기관의 유동성 위험과 금리위험을 감소, 제거시킨다.

 ㉢저당대출의 매각을 통하여 대출금의 회전율을 높이고 충분한 저당대출자금을 확보하여 한정된 재원으로 많은 자금수요자에게 대출할 수 있다.

③정부

 ㉠주식시장과 같은 다른 자본시장이 침체되어 있을 때 자금흐름의 왜곡을 막을 수 있는 제도적 장치로서 유용한 역할을 한다.

㉡정부는 주택자금 조정을 통해 주택경기변동을 조절할 수 있다.

④투자자

 ㉠주택금융이나 부동산금융의 활성화에 크게 기여하여 금융산업의 발전, 주택금융의 확대, 국민의 투자기회가 확대된다.

 ㉡투자가 입장에서는 다양한 금융상품에 대하여 자산포트폴리오를 선택할 수 있는 좋은 대안적 수단이 됨과 동시에 투자수익의 안정 및 증대를 도모할 수 있는 기회선택의 폭이 확대된다.