제 17 장 부동산 정책의 의의

1.부동산 정책의 개념

부동산 정책이란 제반 부동산 문제를 해결 또는 개선함으로써 부동산과 인간과의 관계를 개섢하고자 하는 정부부문의 공적인 노력이다. 특히 최근에는 부동산시장의 자율적 규제가 그 기능을 상실함에 따라 정부부문ㄴ의 부동산정책의 그 중요성이 점점 더해가고 있다.
(1)당위에 입각한 사회가치 체계를 통해 형성되는 행동 지향적인 기도
(2)하나의 정치 체계와 그 하위의 정치 단위가 일정한 목표를 달성하기 위하여 결정한 행동방안과 지침
(3)공공기관에서 목표를 설정하고 그 목표(공익)를 달성하기 위한 일련의 수단이다.

2.구성요소

(1)바람직한 미래상
(2)바람직한 발전의 방향감
(3)선호의 행동노선
(4)정책의지
(5)공식성

3.부동산 정책

부동산 문제를 해결하기 위한 국가 작용 즉, 부동산을 둘러싼 제반 문제를 해결 내지는 개선함으로서 부동산과 인간과의 관계를 합리적인 것으로 하려는 공적인 노력이다.

4.부동산 정책의 전개과정

부동산 정책의 전개과정은 먼저 부동산 현상(부동산 문제)이 발생하였을 때 문제인식->정보수집,분석->대안작성 및 평가->정책결정->정책집행->부동산 정책 효과 발생의 순서로 이루어진다. 여기에서 부동산 문제발생과 문제인식까지는 인식시차가 발생할 수 있으며 정책집행의 사이에서는 실행시차가 발생할 수 있으며 정책집행과 부동산 정책효과가 발생하기까지는 외부시차가 발생할 수 있다. 부동산 정책은 문제의 발생에서 정책의 효과가 발생하기까지는 시차로 인하여 원하는 효과가 나오지 않을 수도 있어 feed back(환류)이 뒤따라야 한다.
(1)문제인식
정책문제의 인지단계에서 하나의 문제는 문제로만 끝나지 않고 정책의제로 채택될 때에 의미를 지니고 하나의 정책대안으로 제기될 수 있게 된다. 인식시차문제(예, 장마예측시스템 등)
(2)정보수집,분석
대안작성을 준비하는 과정으로 정보와 자료를 과학적으로 수집, 분석함을 말한다.
(3)대안의 작성 및 평가
문제의 해결을 위한 대안을 광범위하게 작성하고 각 대안의 장,단점, 문제해결의 공헌도, 한정된 자원배분의 효율성 등을 분석,평가하는 단계이다.
(4)대안의 선택,확정
여러 가지 대안 중에서 가장 합리적이고 이상적이라 판단되는 최적안을 의도적으로 선택하는 것을 말한다.
(5)정책집행
가치관이 바로 선 집행자가 정책목표를 확실히 하여 충분한 자원의 지원을 받아 관계기관과의 우기적인 협조를 통해 정치, 경제, 사회적인 여건을 고려하여 선택된 대안을 집행하여야 한다.
(6)정책의 평가
부동산 정책평가의 기준은 목표달성, 효율성, 만족 등이 있다.
(7)정책의 시차문제 
①인식시차: 문제로 인식하여 그에 대처하는 정책을 실시할 필요성을 인식 할 때까지 상당한 기간이 소요되는 것을 말한다.
②실행시차: 정책당국이 정책수단을 마련하여 실시하기까지 많은기가이 소요되는것을 말한다.
③내부시차: 내부시차는 인식시차와 실행시차의 합이다.
④외부시차: 반응시차로 실시된 정책이 현실적으로 효과를 나타날 때까지의 시차를 말한다.
-정책의 신뢰성에 관한 것
-예를 들어 부동산 경기가 과열되어 있거나 투기가 성행할 때 이를 진정시키거나 규제하는 정책을 실시한 경우 정책효과의 시차로 인하여 경기는 더욱더 침체할 수 있다.

5.정부의 시장개입의 필요성(목적,기능)

(1)정치적 기능
정치적 기능은 효율성, 형평성 등 사회적 목표를 달성하기 위해 시장에 개입하는 것이다.
(2)경제적 기능
시장실패를 수정하기 위하여 개입하는 것이다. 즉, 부동산의 특성과 시장구조의 불합리성으로 시장실패가 일어날 수 있다. 시장실패란 자원 배분을 사적시장의 매카니즘에 맡길 경우 어떤 요인에 의하여 효율적(적정한)으로 배분하지 못하는 현상을 가르킨다.

6.정부의 정책의 수단

(1)이용규제
개별토지이용자의 토지이용행위를 바람직한 방향으로 유도하기 위해 취해지는 법률적, 행정적 수단을 말한다.
(2)공공기관에 의한 직접적 개입
정부나 공공기관이 직접적으로 토지시장에 개입하여 주로 공공목적을 달성하기 위하여 수요 및 공급자의 역할은 적극적으로 수행하거나 가격을 통제하는 방법을 말한다. 다시 말해 토지정책을 집행하는 토지의 취득,개발,수요,공급하는ㄴ 경우로 택지 및 공업단지의 공영개발과 공급 신도시의 공영개발 및 공영관리, 환지 개발사업, 토지재개발,토지 수용,토지은행제도 등을 통하여 토지문제를 해결하고자 하는 방법이다.