제 15 장 부동산의 문제 1

1.부동산 문제의 의의

부동산 문제란 부동산과 인간과의 관계악화현상을 말한다. 즉, 토지의 부증성으로 인한 토지 수급의 불균형과 자가상승, 부동산 투기, 국토이용의 문란, 국토개발, 이용계획의 문제, 환경파괴, 질적,양적 차원에서의 주택공급의 문제 부동산 거래질서문란, 부동산활동의 낙후성 등이 부동산 문제이다. 이러한 부동산문제는 인간이 부동산활동을 하는 과정에서 발생하는 것으로 그 내용이 다양하고 복잡하게 전개되어 그 문제해결에 정부개입을 필연화시키는 주요요인이 된다.

2.부동산 문제의 원인

(1)근본적으로 자연을 정복대상으로 여기는 인간의 개발만능주의 사고방식
(2)인구증가, 도시화, 공업화, 소비성향의 증대 등 복합적 사회현상의 상승작용
(3)부동산에 대한 개인들의 인식부족과 방심, 이용의식, 주의식보다는 소유의식이 지배적인 현상 등

3.부동산 문제의 특성(성격)

(1)악화성향
한번 어떤 문제가 생기면 시간의 흐름에 따라 심각성이 더해가고 이를 바로 잡는 일은 점점 어려워진다. 예를 들어 주택공급이 중단되거나 차질이 생기면 주택의 양적 문제와 질적 문제가 더욱 악화된다.
(2)비가역성 
어떤 부동산 문제가 한번 악화되면 이를 완전한 옛 상태로 회복시키기는 사회적, 경제적, 기술적으로 어렵다. 예를 들어 지가가 폭등하면 다시 과거의 가격으로 되 돌아가기는 어렵다. 또한 도시 계획, 토지이용계획, 등의 부동산결정은 한 번 잘못되면 원상태로 환원하여 새로이 다시 시작하는 것은 거의 불가능하다. 그러므로 부동산 정책은 기술성보다는 과학성을 중요시한다.
(3)지속성
지속성의 특성은 부동산문제가 시간의 흐름과 함께 지속되는 현상임을 말한다. 즉, 주택수요 등의 지속성에 착안한다면 부동산활동을 비롯한 주택산업의 규모나 장래성을 예측할수도 있다. 1가구 1주택의 문제가 해결이 되었다 하여도 인구의 증가와 경제발전 등으로 인한 주택수요의 증가는 주택공급의 부족문제가 또다시 발생한다.
(4)원인의 복합성과 상호의존성
부동산 문제는 어느 한 측면의 원인이라기보다는 법률적, 경제적, 기술적 측면이 서로 영향을 주고받으며 상호의존적으로 발생한다.
(5)해결수단의 다양성
부동산 문제를 해결하는 데 이용되는 수단에는 세제, 금융, 재정, 주택건축, 택지개발, 토지이용, 부동산의 평가, 권리분석, 지가고시, 토지수용, 주택산업의 육성책 기타 많은 다양한 분야가 있다. 따라서 부동산청책은 종합정책의 성격을 강하게 지닌다.
(6)공간적 광법위성과 자기증식성
부동산 문제는 공간적인 확대현상이 있으며 하나의 부동산 문제는 하나로 끝나는 것이 아니라 또 다른 문제를 파생시킨다. 즉, 1+1은 2가 아니라 3이 될 수 있다.

4. 주택문제

 

주택문제란 토지의 고정성, 주택시장의 비유동성 및 지역성은 주택의 자연적 부족현상의 원이이 되며, 주택의 공공재적 성격이 시장 기구에 결여됨으로써 발생하는 문제로, 양적 주택문제와 질적 주택문제로 구별된다. 우리나라는 물론 많은 나라들이 주택문제의 해결이라는 심각한 과제를 안고 있으며 그 해결대책을 위해 노력하고 있다. 주택문제의 해결을 위한 주택건설은 주택의 해결 외에 소득분배의 균등화, 보건수준의 향상, 투자수요의 유발, 결제성장의 촉진, 국민복지향상 등의 관점에서 중요시 되고 있다.

 

5.양적 주택문제

 

주택의 수요에 대응하여 주택 공급양의 부족문제(산업화, 도시화) 또는 필요 가구수와 현실적 존재하는 주택 수에 차이(인구의 자연적, 사회적 증가)로 발생하는 문제를 말한다.

(1)주책의 양적 수요를 증가시기는 요인

①인구증가와 평균수명의 연장

②핵가족화(세대분리, 세대 세분화 등)

③주택의 멸실

④조기결혼 증가와 재혼률 감소

⑤유효수요의 증가

⑥필요 공가율의 증가

⑦주택의 타 용도로의 전용

(2)주책공급의 부족요인

①주택 건축량의 저조 및 철거 및 전용의 증가

②방기된 주택의 증가와 주거 양식의 급변

③주택 건설업체의 영세성

④주택사업에 대한 정부의 지원 부족 등

 

6.질적 주택문제

 

주택가격이나 주거비 부담능력이 낮고 주거수준도 낮은 상태에서 비롯되는 불만과 관련된 문제를 말한다. 즉, 주거 환경면, 노후화 정도, 경제적 주택문제(저소득) 등이 있다.

①소득의 향상

②생활수준의 향상

③신건축자재의 개발

④주택금융의 확대

⑤문화생활의 욕구

⑥정부시책