제 12 장 부동산의 입지론 2

1.농업입지론

 

농업입지론이란? 농산물에 직,간접적으로 관련된느 모든 자연적, 사회적, 경제적 요인을 말한다(신선도, 수송성, 저상성 등 위치 관계에 일정한 제약요건)

 

2.농업지(농지)의 입지조건

 

 (1)농업지역의 지역요건

 -기후

 -기복,고저 등 지세의 상태

 -토양의 양부

 -수리 및 수질의 상태

 -소비자와의 거리, 수송시설의 상태

 -취락과의 위치관계

 -출하의 집하지와 시장과의 위치관계

 -도로 등의 정비 상태

 -홍수,한발 등의 재해발생의 위험성

 -행정상의 조장 및 규제의 정도

(2) 농업지의 개별적 제 요인

①자연적 조건

 ㉠ 토양 및 일조

 ㉡ 경작의 난이

 ㉢ 관개배수의 상태

 ㉣ 농로의 상태

 ㉤ 재해위험성의 정도

②경제,사회적 조건

 ㉠시장의 규모와 질

 ㉡시장의 접근성

 ㉢취락과의 접근성

 

3.고립국 이론

 

튀넨(Thunen)은 그의 저서 『고립국』에서 최초로 농업입지론을 설명하였다. 그의 이론은 최근의 입지론자에 이르기까지 입지론의 의의를 제공해 주고 또 이론의 기본적 틀을 제시해 주는 기초가 되고 있다.

(1)고립국의 개념

튀넨은 고립국이라는 가상공간을 설정하며 다음의 가정하에 이론을 전개하였다.

①고립국은 외부와 완전히 달전되었고, 그 고립국의 중앙에는 단 하나의 소비도시가 존재하여 고립국 전체에 대한 시장기능을 수행한다.

②도시 중심의 소비도시 주변에 '튀넨권'이라는 농업경영조직이 동심원모양으로 자유식, 임업, 윤재식, 곡초식, 삼포식, 목축의 순서로 형성되어 있다.

③고립국은 자연조건이 균질하다. 따라서, 모든 지역의 단위당 생산비, 수송비, 기술수준, 노동생산성이 동일하다.

④수송비는 거리에 비례한다.

⑤고립국은 완전경쟁시장이다.

4.공업입지론

 

튀넨의 수송비가 농업입지결정의 중요한 입지인자가 된다는 농업입지이론은 공업입지사상에 중대한 영향을 주었다. 그리하여 공급측면에서 입지결정과정을 설명하는 베버의 최소비용이론과 수요측면에사 입지결정과정을 설명하는 뢰슈의 최대수요이론으로 발전하였고, 근래에는 수요와 공급을 함께 고려하는 공간 이론이 아이샤드 등에 의하여 제기되고 있다.

 

5.공업입지결정

 

(1)공업입지결정의 3단계 :기업의 입지선정은 당해 기업의 업종, 역사, 규모, 기존공장, 자금 등에 따라 달라지지만 일반적으로 다음과 같은 순서에 의해 전개된다.

-기업의 목표시장의 결정 :입지 선정의 첫 단계로 기업의 목표시장을 결정한다.

-지역의 결정: 목표시장에 합리적인 출하, 경쟁기업과의 거리, 수입인자와 비용인자의 비교 등을 참작하여 지리적 범위를 결정한다.

-지점의 결정: 기업의 목표시장과 결정된 지역의 범위 내에서 지가 및 기타 개별적인 사정에 의하여 입지점을 결정한다.

(2)입지조건,입지인자,입지결정과의 관계

-입지인자

수입인자:판매가격,판매량 등

비용인자:운송비, 노임, 택지비 등

입지조건:시장,원료,공급지,관련업체와의 거리, 교통조건 등

입지결정:위 조건을 고려하여 의사결정을 한다. 즉, 입지결정은 입지조건의 선택->입지인자의 검토->입지결정

 

6.상업지의 입지조건

 

(1)상업지역의 지역적 요인

-배후지 및 고객의 양과 질

-고객의 교통수단과 접근성

-번영의 정도 및 성쇠의 상태

-영업의 종류 및 경쟁의 상태

-당해 지역의 경영자들의 창의와 자력

-토지이용에 대한 공법상 규제의 정도

(2)상업지의 개별적 요인 

① 가로의 구조, 종류, 폭

 ㉠커브를 이룬 가로는 외부 쪽보다 내부 쪽이 유리

 ㉡역, 정류장 등을 향한 가로는 우측

 ㉢비탈길의 하부

 ㉣동서로 된 가로는 서쪽이 유리

② 접면너비(바깥길이)

③ 획지의 고저, 각획지, 기타 접면가로와의 관계

④ 고객의 통행패턴 및 적합성

(3)배후지

상권이란 점포와 고객을 흡인하는 지리적 영역 또는 모든 소비자의 공간선호를 의미하는 것으로 지역적인 경제공간이며 소비자의 생활공간이다. 상업지의 경우 배후지는 상권 또는 시장지역, 거래지역이라 할 수 있다.

①배후지 : 고객이 존재하는 지역

②배후지의 조건 : 인구밀도와 지역면적, 고객의 소득수준 등

③배후지의 범위 : 점포, 크기, 지역요인의 변화에 따라 다르다.

④배후지는 시간의 경과에 따라 가변적이므로 전확한 분석이 필요하고 매출수익성을 판단하는 데 중요한 역할을 한다.