제 21 장 부동산 이용

[토지이용활용]

부동산은 크게 토지와 건물로 나누고, 부동산에 대한 이용활동도 토지이용활동과 건물이용활동으로 구분할 수 있으며 그 중에서도 큰 비중을 차지하는 것은 토지이용활동이다. 여기에서는 토지이용활동을 중심으로 살펴보고 설명하기로 한다.

1.의의 

 

(1)토지이용활동

토지의 이용활동이란 한정된 토지를 현실적으로 주어진 여건하에서 용도와 이용목적에 따라 활용함으로서 토지의 유용성을 추구하는 여러 가지 토지활동을 말한다. 특히 토지자원의 효율적 이용을 통해토지의 경제적 유용성을 증대하는 행위를 의미한다.

(2)토지이용활용의 기준

토지의 가치는 그것이 무엇으로 이용될 수 있는가에 따라서 달라진다. 토지자원을 효율적으로 이용하기 위해서는 '최유효이용의 원칙'(최고 최선의 이용)이 그 기준이 되어야 한다. 또한 부동산 가치를 평가하는데 전제가 되는 가장 중요한 평가원리이다.

 

2.최유효이용

 

객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 보유하는 사람의 합리적, 합법적인 최고최선의 이용을 말한다.

(1)필요성

①부증성으로 인한 부동산 문제

②토지의 사회성, 공공성의 최대발휘

③공공복지를 위한 능률적인 토지정책의 강구

④부동산 경영주체의 이윤의 극대화, 적정화 등

(2)판단기준

①합리적 이용 : 투기목적, 장래의 불확실한 이용은 합리적 이용이 아니다.

②합법적 이용 : 법적으로 허용되는 것이여야 한다.

③물리적 채택가능성 : 대상토지의 자연적 조건 및 건축공법의 적용성 그리고 기반시설의 이용가능성 등이 물리적으로 적합하여야 한다.

④경험적 증거(최대수익의 실현가능성) : 최고의 쾌적성과 수익성이 있다는 것을 지지할 수 있는 객관적인 '경험적 증거'가 제시되어야만 한다.

3.토지이용의 집약도

 

(1)집약도의 개념

집약도란 어떤 토지이용에 있어서 단위면적당 투입되는 노동, 자본량을 말하는 데 부동산학에서 노동, 자본량은 실물자본량 즉 건물의 층수를 이야기 한다. 즉, '(실물)자본량/토지면적'의 비율을 의미한다.

(2)집약도를 증가시키는 요인

토지이용의 집약화는 좁은 면적이나 소규모의 토지에 건물을 축조하여 연면적의 증가를 목적으로 빌딩의 고층화, 입체화 등에 의하여 집약적으로 이용하는 것으로 규모의 경제가 적용된다.

①규모의 경제 : 설비의 확장을 통해 규모의 경제가 발생하므로 규모의 경제는 토지이용을 집약화 시킨다.

②이용가능 토지의 한정 : 토지는 한정되어 있는데 인구의 증가 내지 산업의 발달은 토지 수요를 증가시켜 토지이용을 집약화 시킨다.

③지가의 상승 : 지가가 상승할수록 입지주체는 토지이용을 집약적으로 이용하려 한다.

④인구밀도의 증가 : 인구밀도의 증가는 한정된 공간 내에서 토지 이용을 집약화 시킨다.

⑤경영효율의 증가 : 경영효율이 증가함으로써 토지의 면적을 효율적으로 이용하게 되고 그 결과 토지이용은 집약화된다.

⑥1차 산업보다는 2차 산업이, 2차 산업보다는 3차 산업이 토지이용을 집약화 시킨다. 즉, 초지이용의 집약화 정도는 3차산업>2차 산업>1차 산업의 순이다.

(3)입지잉여와 입지조건

①입지잉여의 의의 : 동일한 용도의 토지이용이라도 입지조건이 더 양호한 경우에는 더 많은 이익을 얻을 수 있는 것을 말한다.

②발생요건 : 어떤 위치의 가치가 조방적 한계입지 이상이고 그 위치를 최유효이용할 수 있는 입지주체가 이용하는 경우에 발생한다. 입지조건과 토지이용의 집약도가 같은 경우라도 모든 입지추체에 입지잉여가 똑같이 생기지는 않는다.

③입지잉여와 입지조건 : 입지잉여는 입지조건이 나쁠수록 감소하고 좋을수록 증가하는데 입지조건이 최악에 이르면 입지잉여는 마이너스(-)나'영(0)'이 되고 입지조건이 최상이면 플러스(+)나 '100'이 된다.

④한계입지 : 입지조건이 상대적으로 나쁜 곳으로 초과수익을 전혀 기대할 수 없는 곳에 입지하는 것으로 입지잉여가 '0'이 되는 위치를 말한다.

 

4. 도시스프롤 현상

 

(1)의의

급속한 도시화의 따라 확대되는 도시지역에서의 토지이용이 무질서, 무계획적으로 진행되어 불규칙하고 보기 흉하게 퍼지는 현상으로 주거지역에서만 생기는 것이 아니고 상, 공업지역에서도 생기며 도심지보다는 외각지역에서 더욱 발달하여 토지의 최유효이용에서 괴리됨으로써 일어나는 현상이라고 할 수 있다.

(2)지가수준

일반적으로 지가수준은 표준이하의 것이다.

(3)원인 

급속한 도시화에 대한 토지이용의 계획과 규제가 미흡할 때 나타나는 것으로 도시의 인구나 기능이 집중되어 과밀화되면 그 도시주변으로 분산되어 단지, 주택의 난립, 공장, 주택의 혼합, 서비스시설의 진출로 등으로 나타난다.

(4)결과

토지의 최유효이용에서멀어지고 예외적인 경우를 제외하고 일반적으로 지가수준은 표준적 수준이하이다.

(5)대책(개발제한구역 설정)

① 도시의 무질서한 확산 및 과밀도시를 방지하기 위해 설치한다.

② 도시주변의 자연환경을 보존하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보키 위해서 설치한다.

③ 국가보안상 도시의 개발할 필요가 있다고 안정될 때 설치한다.